A liminar que paralisou a emissão de novos alvarás de demolição, construção e de retirada de árvores em São Paulo continua valendo e tem criado insegurança em setores que vão além da construção civil.
O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ-SP) acatou uma Ação Direta de Inconstitucionalidade (ADI) promovida pelo Ministério Público do Estado (MPSP), que apontou falhas na participação popular e em estudos sobre o impacto de mudanças no zoneamento paulistano.
Há incerteza até mesmo sobre quais regiões são afetadas pela suspensão. Para o Secovi-SP (sindicato da habitação), “não há dúvida alguma” de que a decisão “afeta a cidade inteira”, como destacou o advogado Marcelo Terra, conselheiro jurídico da entidade.
Essa também tem sido a visão de incorporadoras. A Eztec prevê que R$ 664 milhões em valor geral de venda (VGV) de projetos terão que ser substituídos em seu “guidance” para 2026, caso a medida não caia. “Me preocupa, mas não tanto. Temos outros produtos que podemos, eventualmente, trazer para dentro do ‘guidance’ e substituir”, afirmou o presidente Silvio Ernesto Zarzur, em teleconferência de resultados da empresa, no dia 13.
Esse entendimento, no entanto, não é unânime nem entre advogados que também atuam no setor imobiliário. Para Nathalia Lopes e Rodrigo Passaretti, sócios do escritório Bicalho Navarro, a ação do MPSP critica apenas o novo mapa do zoneamento da cidade, feito em janeiro de 2024 e, portanto, a interpretação correta é de que só as áreas que tiveram o zoneamento alterado nesse mapa entram na liminar do TJ-SP.
“A alegação do MP é de que a mudança do mapa não ocorreu de forma a respeitar a participação popular e estudos”, afirma Passaretti. “O que não mudou, deveria continuar tramitando. Se era eixo antes e não mudou, quer dizer que está constitucional na Lei de Zoneamento de 2016 [anterior ao mapa de janeiro de 2024”, afirma Lopes.
A Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (Smul) foi questionada sobre quais regiões estão, de fato, com novos alvarás suspensos. Em nota, a pasta afirmou que a suspensão atinge “as solicitações que tenham por objeto a demolição de imóveis, supressão vegetal ou a construção de edificação nova, fundamentadas nas duas legislações que promoveram ajustes na Lei de de Zoneamento”.
Na prática, como apurou o Valor, o entendimento da prefeitura tem sido de que é melhor paralisar a emissão de alvarás para qualquer região da cidade, afetando todo o município, para se proteger de possíveis interpretações divergentes a esse respeito, por parte dos desembargadores.
A suspensão não afeta apenas prédios, mas qualquer construção e demolição que precise ser realizada, o que abrange outros setores para além da incorporação residencial.
Vander Giordano, conselheiro da Associação Brasileira de Shoppings Centers (Abrasce), afirma que lojas de rua ou em shoppings que estejam para começar reformas, ampliações ou prestes a serem construídas podem ser atingidas, já que seus alvarás também não serão emitidos. “Isso impacta na geração de emprego e [no pagamento] de impostos.”
Ainda segundo ele, o “sentimento” é de que outros setores “que geram empregos” estão sendo envolvidos em uma discussão “que não tem nada a ver” com eles, já que a polêmica envolve principalmente o setor imobiliário residencial.
O Sindicato dos Hospitais, Clínicas e Laboratórios do Estado de São Paulo (SindHosp) destacou, por meio do presidente Francisco Balestrin, que a medida “gera um ambiente de elevada insegurança jurídica e paralisa decisões de investimento, inclusive no setor de saúde”. De acordo com ele, não se trata de paralisação assistencial, mas “de um possível represamento de investimentos futuros”.
A Associação Nacional de Hospitais Privados (Anahp) afirmou, por outro lado, não ter registrado “interrupção ou vedação de obras”. Já para Balestrin, projetos de expansão de hospitais, “especialmente aqueles que dependem de novos licenciamentos, ampliações estruturais ou abertura de unidades, tendem a ser postergados até que haja maior clareza regulatória”.
A Associação Comercial de São Paulo (ACSP) interpreta que os efeitos da suspensão sobre o comércio são secundários, com perda de volume de venda para lojas de material de construção, por exemplo, de acordo com o superintendente de serviços institucionais, Renan Luiz Silva. “O grande setor realmente impactado é o imobiliário”, diz.
Ela ressalta, porém, que a insegurança jurídica trazida pela decisão “aflige” a entidade, por “deixar o ambiente de negócios de São Paulo muito instável”.
A Câmara Municipal e a prefeitura de São Paulo pediram a reconsideração da liminar do TJ-SP, mas o relator Donegá Morandini decidiu manter a decisão, que será analisada em julgamento, sem data prevista. Também há um recurso no STF, que deve ser julgado nos próximos dias.
Em nota, a Smul afirmou que alvarás já emitidos não são afetados pela suspensão. A pasta também já destacou que o processo de análise dos pedidos de alvarás de demolição e construção “segue normalmente”, apenas sem a emissão dos documentos.
Gustavo Cambaúva, analista de real estate do BTG Pactual, pondera que esse é um “lado bom” da situação. “A prefeitura não está de greve”, afirma, então a situação tende a se normalizar de forma relativamente rápida se a medida cair ou for modulada, de forma a afetar menos setores ou uma extensão menor da cidade.
Fonte – Valor Econômico
