{"id":36523,"date":"2018-07-11T09:26:54","date_gmt":"2018-07-11T12:26:54","guid":{"rendered":"https:\/\/www.institutodeengenharia.org.br\/site\/?p=36523"},"modified":"2018-07-11T09:26:54","modified_gmt":"2018-07-11T12:26:54","slug":"inspecao-predial-total","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.institutodeengenharia.org.br\/site\/2018\/07\/11\/inspecao-predial-total\/","title":{"rendered":"Inspe\u00e7\u00e3o Predial Total"},"content":{"rendered":"

A Inspe\u00e7\u00e3o Predial surgiu no Brasil em 1999, quando apresentamos o trabalho \u201cA Inspe\u00e7\u00e3o Predial deve ser obrigat\u00f3ria e peri\u00f3dica?\u201d no X Cobreap, em Porto Alegre. Apesar da expressiva evolu\u00e7\u00e3o dos estudos e aplica\u00e7\u00e3o da inspe\u00e7\u00e3o predial nos \u00faltimos dezenove anos, ainda n\u00e3o h\u00e1 norma t\u00e9cnica da ABNT nesse sentido, apesar do projeto ce- 02 140.02 por l\u00e1 tramitar faz uns cinco anos. J\u00e1 nas suas origens, a inspe\u00e7\u00e3o predial previa uma vis\u00e3o tridimensional de an\u00e1lises t\u00e9cnicas, com check-ups da constru\u00e7\u00e3o, manuten\u00e7\u00e3o e uso. E isso continua atual at\u00e9 hoje, apesar desse projeto de norma da ABNT pouco abordar sobre a indispens\u00e1vel avalia\u00e7\u00e3o t\u00e9cnica da constru\u00e7\u00e3o, limitando-se aos destaques dos check-ups do uso e manuten\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

Sendo disciplina de investiga\u00e7\u00e3o t\u00e9cnica, sob o \u00e2mbito da Engenharia Diagn\u00f3stica, a inspe\u00e7\u00e3o predial se assemelha ao check-up de sa\u00fade preconizado pela Medicina, visando o bem estar das pessoas. Basta se atentar para os normais procedimentos de um check-up m\u00e9dico para perceber que esse diagn\u00f3stico se inicia com a coleta de informa\u00e7\u00f5es e an\u00e1lise de dados do paciente, seguido das investiga\u00e7\u00f5es das condi\u00e7\u00f5es intr\u00ednsecas (end\u00f3genas e gen\u00e9ticas) do paciente, ou seja, \u00e9 preciso conhecer, preliminarmente, as caracter\u00edsticas \u201ct\u00e9cnicas\u201d da pessoa. Por isso, somente ap\u00f3s medir o peso, batimentos card\u00edacos, press\u00e3o, analisar os exames de sangue, urina, etc, etc, que fornecem o diagn\u00f3stico intr\u00ednseco (end\u00f3geno e gen\u00e9tico) prosseguir\u00e1 o m\u00e9dico com o check-up das condi\u00e7\u00f5es extr\u00ednsecas, com as entrevistas para conhecer os h\u00e1bitos alimentares, intelectuais e viv\u00eancia (meio ambiente), de higiene, de exerc\u00edcios, de trabalho e de lazer do paciente. Somente ap\u00f3s o conhecimento de todas essas informa\u00e7\u00f5es, intr\u00ednsecas e extr\u00ednsecas, ir\u00e1 o m\u00e9dico prescrever os medicamentos, tratamentos e demais recomenda\u00e7\u00f5es de alimenta\u00e7\u00e3o, exerc\u00edcios e outras para a boa sa\u00fade do paciente. E o motivo dessa investiga\u00e7\u00e3o intr\u00ednseca e extr\u00ednseca, e nessa ordem, \u00e9 bastante \u00f3bvio, pois na eventualidade de se constatar uma patologia, como a diabetes ou a cardiopatia, por exemplo, as recomenda\u00e7\u00f5es dos tratamentos intr\u00ednsecos (medica\u00e7\u00e3o ou cirurgia) e extr\u00ednsecos (alimenta\u00e7\u00e3o, exerc\u00edcios, etc), ser\u00e3o espec\u00edficas, ou seja, a manuten\u00e7\u00e3o de cada paciente somente deve ser prescrita ap\u00f3s se determinar suas condi\u00e7\u00f5es intr\u00ednsecas e extr\u00ednsecas.<\/p>\n

O check-up predial segue o mesmo procedimento m\u00e9dico, ou seja, \u00e9 preciso se conhecer, preliminarmente, os dados gerais, com os informes e an\u00e1lises dos documentos, bem como as condi\u00e7\u00f5es intr\u00ednsecas – end\u00f3genas (anomalias construtivas) e gen\u00e9ticas (desempenho construtivo\/degrada\u00e7\u00e3o) da edifica\u00e7\u00e3o. Depois dessas preliminares, \u00e9 preciso conhecer as condi\u00e7\u00f5es extr\u00ednsecas (ambientais, acessibilidade, seguran\u00e7a, uso e manuten\u00e7\u00e3o), para que o diagn\u00f3stico seja preciso e as recomenda\u00e7\u00f5es t\u00e9cnicas sejam adequadas ao \u201cpaciente-predial\u201d, visando o bom desempenho e boa durabilidade da edifica\u00e7\u00e3o. E isso tamb\u00e9m \u00e9 \u00f3bvio, citando como exemplo a constata\u00e7\u00e3o de eventuais anomalias de ader\u00eancia dos revestimentos das fachadas ou infiltra\u00e7\u00f5es e trincas em paredes, que v\u00e3o exigir recomenda\u00e7\u00f5es t\u00e9cnicas de reparos ou manuten\u00e7\u00e3o espec\u00edficas. Outro bom exemplo dessas recomenda\u00e7\u00f5es espec\u00edficas ocorre com as fachadas, paredes e muros sombreados, com pouca ou nenhuma insola\u00e7\u00e3o, que requerem pinturas especiais e com menor periodicidade, para mitigar os problemas de manchas de umidade. Ou ainda a necessidade de se colocar ventila\u00e7\u00e3o for\u00e7ada em casas de m\u00e1quinas de elevadores com ventila\u00e7\u00e3o insuficiente. De que adiantaria uma boa manuten\u00e7\u00e3o dos elevadores, se o problema do superaquecimento das m\u00e1quinas de tra\u00e7\u00e3o dos elevadores n\u00e3o for diagnosticado e corrigido antes?<\/p>\n

E a boa investiga\u00e7\u00e3o t\u00e9cnica requer informes e uma an\u00e1lise documental completa, antes da vistoria preliminar \u201cin loco\u201d, para bem se avaliar as condi\u00e7\u00f5es t\u00e9cnicas do edif\u00edcio. A an\u00e1lise documental inclui tr\u00eas vertentes: constru\u00e7\u00e3o, manuten\u00e7\u00e3o e uso. A documenta\u00e7\u00e3o a ser analisada para a inspe\u00e7\u00e3o predial inclui, no m\u00ednimo, o seguinte: constru\u00e7\u00e3o (o projeto completo, memorial descritivo e especifica\u00e7\u00f5es); manuten\u00e7\u00e3o (o plano, o programa e a opera\u00e7\u00e3o); uso (conven\u00e7\u00e3o condominial, regulamento interno, especifica\u00e7\u00f5es de servi\u00e7os e recibos de contas).<\/p>\n

Quanto \u00e0s investiga\u00e7\u00f5es intr\u00ednsecas e extr\u00ednsecas, as mesmas foram bem detalhadas em artigo anterior do infra-assinado, tamb\u00e9m publicado no recente livro \u201cManual de Engenharia Diagn\u00f3stica\u201d publicado pela Editora LEUD, como se pode verificar na transcri\u00e7\u00e3o de alguns trechos do mesmo:<\/p>\n

\u00a0<\/em>O que a pr\u00e1tica da inspe\u00e7\u00e3o predial tamb\u00e9m tem revelado de forma clara, principalmente na implanta\u00e7\u00e3o da manuten\u00e7\u00e3o em edif\u00edcios novos, \u00e9 a evidente necessidade de se separar as an\u00e1lises das investiga\u00e7\u00f5es t\u00e9cnicas da constru\u00e7\u00e3o com aquelas da manuten\u00e7\u00e3o. Nos edif\u00edcios em garantia as anomalias construtivas devem ser reparadas pela assist\u00eancia t\u00e9cnica da construtora, mas a gest\u00e3o da manuten\u00e7\u00e3o \u00e9 responsabilidade do condom\u00ednio. Ou seja, \u00e9 preciso separar o joio do trigo. <\/em><\/p>\n

A inspe\u00e7\u00e3o predial, portanto, deve possuir duas etapas de trabalho, ou seja, a inspe\u00e7\u00e3o da constru\u00e7\u00e3o predial (intr\u00ednseca) e a inspe\u00e7\u00e3o da manuten\u00e7\u00e3o predial (extr\u00ednseca).<\/em><\/p>\n

A inspe\u00e7\u00e3o intr\u00ednseca, ou da constru\u00e7\u00e3o predial, envolve todos os sistemas construtivos, e visa analisar sua qualidade e desempenho, devendo ser realizada logo ap\u00f3s a conclus\u00e3o da obra e no decorrer da vida \u00fatil com periodicidade de dez anos, para bem registrar o comportamento do desempenho ao longo do tempo. <\/em><\/p>\n

J\u00e1 a inspe\u00e7\u00e3o extr\u00ednseca \u00e9 aquela rotineira, na fase do p\u00f3s-obra at\u00e9 o fim da vida \u00fatil da edifica\u00e7\u00e3o, para analisar a manuten\u00e7\u00e3o, o uso e a degrada\u00e7\u00e3o, visando o bom uso e a preserva\u00e7\u00e3o da vida \u00fatil projetada, al\u00e9m de preservar a garantia. Recomenda-se que tal inspe\u00e7\u00e3o predial de manuten\u00e7\u00e3o seja feita anualmente.<\/em><\/p>\n

Com essas duas inspe\u00e7\u00f5es edil\u00edcias, intr\u00ednseca e extr\u00ednseca, surgem os diagn\u00f3sticos t\u00e9cnicos da qualidade, necess\u00e1rios para os bons cuidados no desempenho, durabilidade e prolongada vida \u00fatil. <\/em><\/p>\n

\"\"<\/p>\n

Resumidamente, a inspe\u00e7\u00e3o intr\u00ednseca, ou da constru\u00e7\u00e3o, envolve os componentes, materiais e sistemas construtivos, tais como:<\/em><\/p>\n

– funda\u00e7\u00f5es (estacas, blocos, muros de arrimo, paredes diafragma, etc.)<\/em><\/p>\n

– estrutura (pilares, vigas, lajes, marquises, empenas, apoios, consoles, etc.)<\/em><\/p>\n

– fechamentos (paredes de alvenaria, drywall, divis\u00f3rias, etc.)<\/em><\/p>\n

– esquadrias (portas, janelas, port\u00f5es, grades, corrim\u00e3os, escadas marinheiro, etc.)<\/em><\/p>\n

– revestimentos (pisos, paredes, tetos, esquadrias<\/em><\/p>\n

– fachadas (pain\u00e9is, jardineiras, juntas, veda\u00e7\u00f5es, etc.)<\/em><\/p>\n

– coberturas (mantas, prote\u00e7\u00f5es mec\u00e2nicas, rufos, pingadeiras, etc.)<\/em><\/p>\n

– impermeabiliza\u00e7\u00f5es (jardins, varandas, t\u00e9rreo, cobertura, etc.)<\/em><\/p>\n

– hidr\u00e1ulica e esgoto (tubula\u00e7\u00f5es, registros, ralos, caixas de passagem e gordura, torneiras, drenagens, reservat\u00f3rios, barriletes, v\u00e1lvulas de press\u00e3o, bombas, etc.)<\/em><\/p>\n

– el\u00e9trica (poste de entrada, sala dos medidores, quadros, conduites, tomadas, pontos de luz, luzes de emerg\u00eancia, luz de obst\u00e1culo, minuterias, etc.)<\/em><\/p>\n

– ventila\u00e7\u00e3o e ar-condicionado (exaust\u00e3o, fan-coils, bombas, shillers, filtros, etc.)<\/em><\/p>\n

– prote\u00e7\u00e3o contra inc\u00eandio (extintores, SPDA, hidrantes, sprinklers, bombas de inc\u00eandio, quadros de controle de sprinklers, sinaliza\u00e7\u00e3o de escadarias e demais \u00e1reas comuns)<\/em><\/p>\n

– elevadores (casa de m\u00e1quinas, cabinas, portas e sinaliza\u00e7\u00e3o)<\/em><\/p>\n

– telefonia (poste de entrada, quadro geral – DG, quadros de passagem, conduites e pontos de telefone)<\/em><\/p>\n

– acessibilidade (equipamentos, trajet\u00f3rias e sinaliza\u00e7\u00f5es visuais, t\u00e1teis e sonoras)\u00a0\u00a0 <\/em><\/p>\n

\u00a0<\/em><\/p>\n

Essa inspe\u00e7\u00e3o construtiva predial deve enfocar a habitabilidade, desempenho, sustentabilidade e a responsabilidade social, envolvendo o seguinte quadro:<\/em><\/p>\n

\"\"<\/p>\n

E, para boa visualiza\u00e7\u00e3o dessa indispens\u00e1vel composi\u00e7\u00e3o intr\u00ednseca e extr\u00ednseca da inspe\u00e7\u00e3o predial, segue o fluxograma das inspe\u00e7\u00f5es prediais, na pr\u00e1tica:<\/em><\/p>\n

\"\"<\/p>\n

Finalizando, vale refor\u00e7ar que inspe\u00e7\u00e3o predial de engenharia \u00e9 diagn\u00f3stico t\u00e9cnico da qualidade e desempenho, quer da constru\u00e7\u00e3o, quer da manuten\u00e7\u00e3o, cada um na sua medida, e no seu tempo.\u201d <\/em><\/p>\n

 <\/p>\n

A vis\u00e3o gr\u00e1fica da inspe\u00e7\u00e3o predial, considerando os informes, a an\u00e1lise documental e vistorias \u201cin loco\u201d, pode ser representada pelo seguinte fluxograma:<\/p>\n

\"\"<\/p>\n

E essa inspe\u00e7\u00e3o da constru\u00e7\u00e3o, antes de qualquer recomenda\u00e7\u00e3o de manuten\u00e7\u00e3o, deve ser feita logo ap\u00f3s a conclus\u00e3o da obra, antes da habita\u00e7\u00e3o da edifica\u00e7\u00e3o. Nesse sentido recomenda-se adotar as diretrizes t\u00e9cnicas de \u201cInspe\u00e7\u00e3o de Edifica\u00e7\u00f5es\u201d ou mesmo de \u201cInspe\u00e7\u00e3o Predial\u201d recomendadas pelo Instituto de Engenharia, pois visam analisar a qualidade da constru\u00e7\u00e3o. \u00a0E essa inspe\u00e7\u00e3o da constru\u00e7\u00e3o, evidentemente, poder\u00e1 ter maior periodicidade do que as inspe\u00e7\u00f5es de manuten\u00e7\u00e3o e uso, mas ela \u00e9 imprescind\u00edvel e priorit\u00e1ria, devendo ser conhecida antes de se fazer qualquer plano de manuten\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

Por\u00e9m, o projeto de norma de inspe\u00e7\u00e3o predial da ABNT nada aborda nesse sentido. Tal projeto da ABNT cont\u00e9m os seguintes t\u00f3picos:<\/p>\n

< 1. Objetivo – monitoramento do estado de conserva\u00e7\u00e3o e funcionamento da edifica\u00e7\u00e3o;<\/p>\n

< 2. Escopo e Abrang\u00eancia, que enfatiza n\u00e3o haver a finalidade exaustiva de verificar o cumprimento de todas as normas, ou avaliar o atendimento da norma de desempenho, afirmando ter como escopo a avalia\u00e7\u00e3o geral da edifica\u00e7\u00e3o. Mas o que seria essa tal avalia\u00e7\u00e3o global????, o texto n\u00e3o \u00e9 claro.;<\/p>\n

< 3. Refer\u00eancias Normativas;<\/p>\n

< 4. Termos e Defini\u00e7\u00f5es, que aponta a inspe\u00e7\u00e3o predial como avalia\u00e7\u00e3o sensorial das condi\u00e7\u00f5es t\u00e9cnicas, de uso, opera\u00e7\u00e3o, manuten\u00e7\u00e3o e funcionalidade da edifica\u00e7\u00e3o e de seus sistemas, mas logo adiante, diz ser a avalia\u00e7\u00e3o t\u00e9cnica de uso, opera\u00e7\u00e3o, manuten\u00e7\u00e3o e funcionalidade da edifica\u00e7\u00e3o. Ora, uma coisa \u00e9 a avalia\u00e7\u00e3o das condi\u00e7\u00f5es t\u00e9cnicas, outra \u00e9 avalia\u00e7\u00e3o das condi\u00e7\u00f5es t\u00e9cnicas de uso. O texto n\u00e3o \u00e9 claro;<\/p>\n

< 5. Atribui\u00e7\u00f5es Profissionais \u2013 consoante as legisla\u00e7\u00f5es;<\/p>\n

< 6. Procedimento de Inspe\u00e7\u00e3o Predial com a Abrang\u00eancia da An\u00e1lise<\/em> (6.1), que diz que a inspe\u00e7\u00e3o predial baseia-se an\u00e1lise do estado aparente de desempenho da edifica\u00e7\u00e3o em uso, com registro das anomalias e manifesta\u00e7\u00f5es patol\u00f3gicas (onde????????, nada disso consta nas etapas) e com as Etapas da Metodologia<\/em> (6.2), com a avalia\u00e7\u00e3o da manuten\u00e7\u00e3o e avalia\u00e7\u00e3o do uso (6.3), mas sem qualquer anota\u00e7\u00e3o sobre a avalia\u00e7\u00e3o da constru\u00e7\u00e3o, ou seja, sem registros das anomalias ou manifesta\u00e7\u00f5es patol\u00f3gicas, ou seja, h\u00e1 grande contradi\u00e7\u00e3o no texto. H\u00e1 tamb\u00e9m o item Objetivos<\/em> (6.3), que somente pede a constata\u00e7\u00e3o das anomalias e falhas de manuten\u00e7\u00e3o, nada abordando sobre anomalias construtivas ou manifesta\u00e7\u00f5es patol\u00f3gicas.<\/p>\n

Entende-se, portanto, que referido projeto de texto normativo de Inspe\u00e7\u00e3o Predial da ABNT n\u00e3o possui item espec\u00edfico e objetivo sobre a avalia\u00e7\u00e3o da constru\u00e7\u00e3o, mas t\u00e3o somente da avalia\u00e7\u00e3o da manuten\u00e7\u00e3o e uso, sendo, portanto, incompleto e confuso.<\/p>\n

Ao omitir a necessidade da inspe\u00e7\u00e3o e avalia\u00e7\u00e3o da constru\u00e7\u00e3o, antes de qualquer inspe\u00e7\u00e3o de manuten\u00e7\u00e3o e uso, o projeto de norma de inspe\u00e7\u00e3o predial da ABNT \u00e9, tamb\u00e9m, falho.<\/p>\n

E tamb\u00e9m \u00e9 falho e incompleto por n\u00e3o abordar com profundidade a necessidade de tamb\u00e9m se investigar as condi\u00e7\u00f5es de sustentabilidade e responsabilidade social da edifica\u00e7\u00e3o, pois essas vertentes da constru\u00e7\u00e3o s\u00e3o exig\u00eancias da sociedade moderna.<\/p>\n

Sem embargo de haver muita coisa positiva nesse projeto de norma da ABNT, for\u00e7oso \u00e9 reconhecer que tal projeto visa, na realidade, t\u00e3o somente a inspe\u00e7\u00e3o da manuten\u00e7\u00e3o e uso da edifica\u00e7\u00e3o. Ora, se \u00e9 assim, porque n\u00e3o adota a denomina\u00e7\u00e3o correta? Norma de \u201cInspe\u00e7\u00e3o de Manuten\u00e7\u00e3o e Uso de Edifica\u00e7\u00e3o\u201d.<\/p>\n

Destarte, \u00e9 for\u00e7oso concluir que a verdadeira Inspe\u00e7\u00e3o Predial deve contemplar a avalia\u00e7\u00e3o da Constru\u00e7\u00e3o<\/em> (habitabilidade, seguran\u00e7a, sustentabilidade e responsabilidade social), da Manuten\u00e7\u00e3o<\/em> (gest\u00e3o, planejamento e opera\u00e7\u00e3o) e do Uso<\/em> (adequa\u00e7\u00e3o, intensidade e produtividade), n\u00e3o se limitando \u00e0s condi\u00e7\u00f5es de manuten\u00e7\u00e3o e uso, como preconiza o atual projeto da ABNT. Somente com as tr\u00eas vertentes bem analisadas e avaliadas, pode-se afirmar que a inspe\u00e7\u00e3o predial \u00e9 completa, ou seja, \u00e9 a INSPE\u00c7\u00c3O PREDIAL TOTAL, reportando-se \u00e0s Diretrizes T\u00e9cnicas do Instituto de Engenharia, nesse sentido.<\/p>\n

Sabendo-se, por\u00e9m, que nenhuma norma t\u00e9cnica pro\u00edbe considera\u00e7\u00f5es complementares, seja bem-vinda a norma de \u201cinspe\u00e7\u00e3o predial\u201d da ABNT.<\/p>\n

*TITO L\u00cdVIO FERREIRA GOMIDE<\/strong>
\nEng.Civil, FAAP, Bacharel em Direito pela USP, perito criminal pela Academia de Pol\u00edcia SP, e atua como perito de engenharia e criminal\u00edstica desde 1979, al\u00e9m de professor, conferencista e autor de in\u00fameros artigos e livros. Foi o precursor da Inspe\u00e7\u00e3o Predial e Engenharia Diagn\u00f3stica no Brasil, desenvolvendo intensa atua\u00e7\u00e3o institucional, como ex-presidente do IBAPE-SP e atual coordenador da Divis\u00e3o T\u00e9cnica de Patologias das Constru\u00e7\u00f5es do Instituto de Engenharia<\/p>\n

*Os artigos publicados com assinatura, n\u00e3o traduzem necessariamente a opini\u00e3o do Instituto de Engenharia. Sua publica\u00e7\u00e3o obedece ao prop\u00f3sito de estimular o debate dos problemas brasileiros e de refletir as diversas tend\u00eancias do pensamento contempor\u00e2neo<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

A Inspe\u00e7\u00e3o Predial surgiu no Brasil em 1999, quando apresentamos o trabalho \u201cA Inspe\u00e7\u00e3o Predial deve ser obrigat\u00f3ria e peri\u00f3dica?\u201d no X Cobreap, em Porto Alegre. 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