No \u00e2mbito da Engenharia Diagn\u00f3stica em Edifica\u00e7\u00f5es, que visa criar a\u00e7\u00f5es proativas visando a qualidade predial, insere-se a Inspe\u00e7\u00e3o T\u00e9cnica de Vizinhan\u00e7a como moderna ferramenta de controle t\u00e9cnico, sendo indispens\u00e1vel na fase de planejamento e execu\u00e7\u00e3o do empreendimento. <\/p>\n
Conhecida como vistoria de vizinhan\u00e7a no passado, na realidade, essa ferramenta deve ser denominada Inspe\u00e7\u00e3o T\u00e9cnica de Vizinhan\u00e7a, pois se trata de procedimento mais complexo do que a simples constata\u00e7\u00e3o de uma vistoria, contendo m\u00faltiplos objetivos, tais como particularidades do terreno, da seguran\u00e7a local, caracter\u00edsticas t\u00e9cnicas e ambientais, al\u00e9m de se constituir de fator importante na pol\u00edtica de boa vizinhan\u00e7a do empreendedor, requerendo an\u00e1lises t\u00e9cnicas ao inv\u00e9s de simples constata\u00e7\u00f5es. <\/p>\n
As vistorias de vizinhan\u00e7a foram tradicionais no mercado imobili\u00e1rio de S\u00e3o Paulo desde a d\u00e9cada de 70 at\u00e9 o in\u00edcio do s\u00e9culo XXI e ganharam grande impulso e evolu\u00e7\u00e3o recentemente, em todo o Brasil, com o forte crescimento imobili\u00e1rio iniciado em 2007. Atualmente essas vistorias se transformaram em inspe\u00e7\u00f5es de vizinhan\u00e7a, e se proliferam por todo o Brasil, dando um grande impulso para a Engenharia Diagn\u00f3stica, pois o mercado da constru\u00e7\u00e3o come\u00e7a a valorizar as ferramentas diagn\u00f3sticas mais detalhadas do que a vistoria, tais como as Inspe\u00e7\u00f5es e Auditorias para fiscalizar os servi\u00e7os e materiais das obras quanto \u00e0s conformidades, ou a Consultoria, para prescrever as melhores t\u00e9cnicas construtivas e de reparos. <\/p>\n
A Inspe\u00e7\u00e3o T\u00e9cnica de Vizinhan\u00e7a \u00e9 o processo de analisar tecnicamente as condi\u00e7\u00f5es construtivas, de manuten\u00e7\u00e3o e uso das edifica\u00e7\u00f5es vizinhas ao futuro empreendimento imobili\u00e1rios, e tamb\u00e9m suas condi\u00e7\u00f5es de seguran\u00e7a e ambientais. Isso visando a\u00e7\u00e3o pr\u00f3-ativa para a qualidade total e resguardo de direitos da obra e vizinhan\u00e7a. Tal conceito segue na esteira da doutrina da Engenharia Diagn\u00f3stica, que considera a inspe\u00e7\u00e3o como a an\u00e1lise t\u00e9cnica de determinado fato, condi\u00e7\u00e3o ou direito relativo a um objeto. Nessa inspe\u00e7\u00e3o temos o fato da confronta\u00e7\u00e3o, a condi\u00e7\u00e3o de risco dos im\u00f3veis e os direitos dos moradores e trabalhadores da obra, o que confirma o acerto da conceitua\u00e7\u00e3o proposta. <\/p>\n
A apura\u00e7\u00e3o t\u00e9cnica das condi\u00e7\u00f5es construtivas visa determinar o estado geral e as eventuais patologias prediais das edifica\u00e7\u00f5es confrontantes, para se proceder \u00e0 an\u00e1lise do risco, visando plena seguran\u00e7a antes e no decorrer da obra. <\/p>\n
A an\u00e1lise t\u00e9cnica da seguran\u00e7a possibilita determinar o grau de criticidade dessas anomalias e outras irregularidades de uso desses im\u00f3veis, bem como do meio ambiente. <\/p>\n
Quanto \u00e0s condi\u00e7\u00f5es s\u00f3cio-econ\u00f4micas da vizinhan\u00e7a deve a inspe\u00e7\u00e3o analisar o n\u00edvel de conhecimento e aceita\u00e7\u00e3o da futura obra pelos moradores e usu\u00e1rios da regi\u00e3o, bem como o impacto da obra em pessoas vulner\u00e1veis, tais como os idosos, doentes e crian\u00e7as. <\/p>\n
Tais an\u00e1lises s\u00e3o fundamentais para que a futura obra possa se desenvolver com seguran\u00e7a e boa aceita\u00e7\u00e3o pelos vizinhos, al\u00e9m de respeitar a vizinhan\u00e7a e preservar direitos. <\/p>\n
N\u00e3o h\u00e1 norma t\u00e9cnica espec\u00edfica para esse trabalho t\u00e9cnico, havendo apenas algumas recomenda\u00e7\u00f5es em normas da ABNT, tais como a norma de Desempenho de edif\u00edcio- nbr 15575, a norma de Discrimina\u00e7\u00e3o de servi\u00e7os para a constru\u00e7\u00e3o de edif\u00edcio \u2013 nbr 12.722 e a norma Seguran\u00e7a na execu\u00e7\u00e3o de obras e servi\u00e7os de constru\u00e7\u00e3o \u2013 nbr 7678\/83. <\/p>\n
A obrigatoriedade legal da inspe\u00e7\u00e3o de vizinhan\u00e7a est\u00e1 implicitamente apontada no estatuto da Cidade, lei 10.257, de 10 de julho de 2001, que estabelece estudo pr\u00e9vio de impacto de vizinhan\u00e7a. <\/p>\n
No entanto, independentemente da legisla\u00e7\u00e3o o que se constata atualmente \u00e9 que a constru\u00e7\u00e3o civil brasileira j\u00e1 se conscientizou e j\u00e1 incorporou em sua cultura t\u00e9cnica a inspe\u00e7\u00e3o de vizinhan\u00e7a, o que \u00e9 o mais importante. <\/p>\n
Espera-se que, num futuro breve, o mesmo ocorra com a inspe\u00e7\u00e3o predial de manuten\u00e7\u00e3o, ou seja, que o poder p\u00fablico e os condom\u00ednios se conscientizem da import\u00e2ncia de preserva\u00e7\u00e3o do nosso patrim\u00f4nio imobili\u00e1rio, com a implanta\u00e7\u00e3o dessa modalidade de inspe\u00e7\u00e3o, que desde 1999 vem crescendo no pa\u00eds, e que \u00e9 o primeiro grande passo t\u00e9cnico para se adotar definitivamente a indispens\u00e1vel manuten\u00e7\u00e3o de nossas edifica\u00e7\u00f5es. Isso visando evitar a degrada\u00e7\u00e3o precoce e os constantes acidentes, tais como os mais recentes no est\u00e1dio da Fonte Nova em Salvador e do templo da igreja em S\u00e3o Paulo, com in\u00fameras v\u00edtimas fatais. <\/p>\n
\nO levantamento dos im\u00f3veis a serem vistoriados ou inspecionados deve ser realizado pelo consultor de funda\u00e7\u00f5es da empresa, pois o raio de influ\u00eancia das obras de funda\u00e7\u00f5es depende dos tipos de solo e funda\u00e7\u00f5es da obra. <\/p>\n
Quanto ao laudo \u00e9 recomend\u00e1vel ilustr\u00e1-lo com croquis e fotografias em abund\u00e2ncia, devendo-se vistoriar e analisar tecnicamente cada im\u00f3vel, interna e externamente, sem embargo de outras considera\u00e7\u00f5es apuradas nas vistorias. <\/p>\n
O registro do laudo em Cart\u00f3rio de T\u00edtulos e Documentos \u00e9 uma op\u00e7\u00e3o que pode ser considerada, em determinados casos, bem como a protocoliza\u00e7\u00e3o de c\u00f3pias junto aos vizinhos. <\/p>\n
Assim sendo, o or\u00e7amento da inspe\u00e7\u00e3o baseia-se no n\u00famero de im\u00f3veis inclu\u00eddos no raio de influ\u00eancia da obra, suas tipologias, condi\u00e7\u00f5es locais e demais detalhamentos exigido pelo contratante. <\/p>\n
O inspetor deve se informar sobre as caracter\u00edsticas e finalidade da futura obra, para conhecer a complexidade de seu trabalho e tamb\u00e9m para poder responder \u00e0s normais curiosidades da vizinhan\u00e7a. <\/p>\n
O mesmo deve ser feito sobre a construtora respons\u00e1vel pela obra, incluindo o prazo de execu\u00e7\u00e3o e o nome do engenheiro residente que atender\u00e1 eventuais solicita\u00e7\u00f5es dos moradores. <\/p>\n
\nA regi\u00e3o deve ser descrita quanto \u00e0 sua topografia, arboriza\u00e7\u00e3o, melhoramentos p\u00fablicos, vias de acesso, tipos de urbaniza\u00e7\u00e3o e tend\u00eancias sociais e econ\u00f4micas. <\/p>\n
A indica\u00e7\u00e3o de refer\u00eancias locais \u00e9 recomendada, tais como museus, shoppings, hospitais, pra\u00e7as e demais marcos de relev\u00e2ncia. <\/p>\n
Considerando-se a import\u00e2ncia da sustentabilidade, na atualidade, \u00e9 importante se apontar dados ambientais, principalmente quanto aos n\u00edveis de polui\u00e7\u00e3o e degrada\u00e7\u00e3o ambiental da regi\u00e3o. <\/p>\n
O hist\u00f3rico do terreno-motivo deve ser investigado previamente, principalmente no caso de terrenos resultantes de demoli\u00e7\u00f5es de galp\u00f5es industriais, visando determinar a exist\u00eancia, ou n\u00e3o, de contamina\u00e7\u00f5es do solo, funda\u00e7\u00f5es profundas e outras interfer\u00eancias de interesse do empreendedor. <\/p>\n
A vistoria do terreno abrange a topografia, o solo, a vegeta\u00e7\u00e3o, os recursos naturais (rochas, nascentes, etc), obst\u00e1culos (tubula\u00e7\u00f5es, passagens, etc) e as divisas, com destaque para os muros, cercas, tapumes e paredes confrontantes. <\/p>\n
A exist\u00eancia de dep\u00f3sitos de lixo, sucata, restos de entulho ou ninhos de animais pe\u00e7onhentos deve ser consignada na vistoria, bem como as demais constata\u00e7\u00f5es observadas que mere\u00e7am aten\u00e7\u00e3o do construtor quando da limpeza do terreno. <\/p>\n
Al\u00e9m de minuciosa fotografa\u00e7\u00e3o de todo o per\u00edmetro e demais itens de interesse t\u00e9cnico, pode-se preparar croquis com as indica\u00e7\u00f5es e legendas desses t\u00f3picos, visando boa ilustra\u00e7\u00e3o do laudo. <\/p>\n
Vistas a\u00e9reas do terreno s\u00e3o favor\u00e1veis ao bom entendimento do local, principalmente quando incluem os im\u00f3veis confrontantes. Tais fotos costumam ser obtidas dos topos de pr\u00e9dios das proximidades do terreno ou pela internet. <\/p>\n
Informa\u00e7\u00f5es sobre o hist\u00f3rico da vizinhan\u00e7a tamb\u00e9m pode ser \u00fatil. As caracter\u00edsticas geogr\u00e1ficas das \u00e1reas urbanas, principalmente das grandes metr\u00f3poles, podem ter sido muito modificadas em determinadas regi\u00f5es, com altera\u00e7\u00f5es de topografia, rebaixamento do n\u00edvel do len\u00e7ol fre\u00e1tico, canaliza\u00e7\u00f5es e desvios de cursos d\u2019\u00e1gua, ou outras interven\u00e7\u00f5es de interesse t\u00e9cnico, devendo ser investigadas e anotadas no laudo. <\/p>\n
A inspe\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel vizinho deve ter enfoque tridimensional, com an\u00e1lises das condi\u00e7\u00f5es construtivas, de manuten\u00e7\u00e3o e de uso. Destaque-se que, dentre as condi\u00e7\u00f5es de uso, relevante se analisar a seguran\u00e7a, recomendando-se a classifica\u00e7\u00e3o de risco preconizada pelas Diretrizes de Inspe\u00e7\u00e3o Predial do Instituto de Engenharia. <\/p>\n
\nO n\u00edvel de detalhamento t\u00e9cnico da inspe\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel vizinho depende do escopo contratual, podendo, at\u00e9 mesmo, incluir croquis de cada edifica\u00e7\u00e3o e indica\u00e7\u00f5es das anomalias prediais e demais dados, atrav\u00e9s de legendas. <\/p>\n
Destaque especial deve ser dado \u00e0s proximidades e face da confronta\u00e7\u00e3o direta do im\u00f3vel vizinho com o terreno-motivo, por motivos \u00f3bvios. Tal face deve ser intensamente examinada e fotografada pelo inspetor. <\/p>\n
Outro destaque \u00e9 aquele referente ao impacto da obra na vizinhan\u00e7a, cuja an\u00e1lise deve adentrar pelos aspectos ambientais, inclusive. <\/p>\n
A ferramenta essencial na inspe\u00e7\u00e3o de vizinhan\u00e7a \u00e9 a c\u00e2mera fotogr\u00e1fica, preferencialmente com uma objetiva de abertura entre 28 e 70 mm, pois favorece fotos internas abrangentes e amplia\u00e7\u00e3o de detalhes. Recomenda-se carregar sempre duas m\u00e1quinas fotogr\u00e1ficas, filmes e pilhas em abund\u00e2ncia, al\u00e9m de lanterna e prancheta para as anota\u00e7\u00f5es. <\/p>\n
A realidade da atividade de inspecionar im\u00f3veis vizinhos aos terrenos de futuros empreendimentos de constru\u00e7\u00e3o civil revela surpresas e dificuldades imprevistas. <\/p>\n
Havendo necessidade de adentrar aos im\u00f3veis, o primeiro passo \u00e9 obter a autoriza\u00e7\u00e3o do morador ou propriet\u00e1rio, o que requer habilidade de explana\u00e7\u00e3o verbal ou por escrito, \u00e0s vezes por carta expedida pela pr\u00f3pria construtora. <\/p>\n
Sendo proibida a vistoria interna, limita-se o inspetor a consignar tal particular em seu relat\u00f3rio, para que o construtor providencie, ou n\u00e3o, a medida cautelar judicial visando tal medida. <\/p>\n
Autorizada a vistoria interna deve o inspetor se preparar para conviver com as variedades humanas, animais dom\u00e9sticos e outras particularidades. <\/p>\n
Bons ouvidos e boas conversas devem fazer parte do repert\u00f3rio profissional do inspetor de vizinhan\u00e7a, pois as pessoas adoram conversar, principalmente as mulheres e idosos, n\u00e3o s\u00f3 sobre a futura obra mas sobre os assuntos mais diversos. <\/p>\n
O senso de observa\u00e7\u00e3o deve ser constantemente aprimorado pelo inspetor, n\u00e3o s\u00f3 quanto ao comportamento do vizinho, mas tamb\u00e9m quanto \u00e0 decora\u00e7\u00e3o interna do im\u00f3vel, muitas vezes a esconder atividades escusas ou anomalias relevantes, tais como dep\u00f3sitos de materiais combust\u00edveis clandestinos, trincas em paredes sob quadros, ou tapetes sobre pisos recalcados, al\u00e9m de outros artif\u00edcios. <\/p>\n
Enfim, a pr\u00e1tica da inspe\u00e7\u00e3o costuma ser t\u00e3o surpreendente como as pessoas que habitam ou utilizam os im\u00f3veis-motivo, ou seja, divertidas, r\u00e1pidas, tensas, cansativas, tristes, ou com outras caracter\u00edsticas completamente imprevis\u00edveis. <\/p>\n
O laudo deve conter os t\u00f3picos necess\u00e1rios para bem atender aos objetivos da inspe\u00e7\u00e3o t\u00e9cnica de vizinhan\u00e7a, destacando-se as vistorias e an\u00e1lises do terreno-motivo e im\u00f3veis vizinhos. A farta ilustra\u00e7\u00e3o fotogr\u00e1fica tamb\u00e9m \u00e9 item indispens\u00e1vel ao laudo. <\/p>\n
Muito \u00fatil a inclus\u00e3o de um t\u00f3pico com as considera\u00e7\u00f5es finais abordando as quest\u00f5es de seguran\u00e7a e outras relevantes para o bom desenvolvimento da futura obra. <\/p>\n
O inspetor \u00e9 respons\u00e1vel apenas pela qualidade de seu relat\u00f3rio, limitando-se aos principais registros das caracter\u00edsticas, condi\u00e7\u00f5es construtivas, de manuten\u00e7\u00e3o e uso dos im\u00f3veis. Ocorr\u00eancias posteriores ao im\u00f3vel vizinho, tais como altera\u00e7\u00f5es das condi\u00e7\u00f5es constatadas na vistoria, ou de provid\u00eancias recomendadas e n\u00e3o adotadas pelos interessados, n\u00e3o podem ser atribu\u00eddas aos inspetores. <\/p>\n
A inspe\u00e7\u00e3o de vizinhan\u00e7a \u00e9 uma ferramenta diagn\u00f3stica de n\u00edvel t\u00e9cnico muito superior \u00e0s antigas vistorias de vizinhan\u00e7a. O laudo \u00e9 de muita utilidade, quer para diagnosticar e evitar problemas com os vizinhos de obra edil\u00edcia, quer como instrumento jur\u00eddico para servir de prova nas apura\u00e7\u00f5es de eventuais danos decorrentes da constru\u00e7\u00e3o. <\/p>\n
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Os artigos publicados com assinatura, n\u00e3o traduzem necessariamente a opini\u00e3o do Instituto de Engenharia. Sua publica\u00e7\u00e3o obedece ao prop\u00f3sito de estimular o debate dos problemas brasileiros e de refletir as diversas tend\u00eancias do pensamento contempor\u00e2neo<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[110],"tags":[],"class_list":{"0":"post-26166","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","6":"category-tito-livio-ferreira-gomide"},"yoast_head":"\n