{"id":25480,"date":"2015-04-28T00:18:20","date_gmt":"2015-04-28T00:18:20","guid":{"rendered":"https:\/\/www.institutodeengenharia.org.br\/?p=25480"},"modified":"2015-04-28T10:10:23","modified_gmt":"2015-04-28T10:10:23","slug":"inspecao-predial-na-pratica","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.institutodeengenharia.org.br\/site\/2015\/04\/28\/inspecao-predial-na-pratica\/","title":{"rendered":"Inspe\u00e7\u00e3o predial na pr\u00e1tica"},"content":{"rendered":"

H i s t \u00f3 r i c o 
\n<\/strong>
\nO hist\u00f3rico da pr\u00e1tica da inspe\u00e7\u00e3o predial, desde 1999 no Brasil, revela ideias da vers\u00e3o americana \u201chome inspection\u201d, norma de manuten\u00e7\u00e3o da ABNT \u2013 NBR\/595 antiga e primeira norma t\u00e9cnica elaborada por comiss\u00e3o de estudos formada em 2000, ap\u00f3s o nosso trabalho premiado no IX Cobreap. A atividade iniciou-se com inspe\u00e7\u00f5es em pr\u00e9dios antigos. Juntamente com o Engenheiro Mec\u00e2nico e de Seguran\u00e7a Jos\u00e9 Carlos Paulino da Silva e do Engenheiro Eletricista Milton Gomes (in memoriam), eu e muitos colegas fizemos in\u00fameras inspe\u00e7\u00f5es conjuntas, sinalizando para a multidisciplinaridade da disciplina, desde o seu in\u00edcio. Naquela \u00e9poca os objetivos da inspe\u00e7\u00e3o consistiam na indica\u00e7\u00e3o das principais anomalias construtivas e falhas de manuten\u00e7\u00e3o, visando reparos e outras interven\u00e7\u00f5es t\u00e9cnicas para adequar os velhos edif\u00edcios \u00e0s m\u00ednimas condi\u00e7\u00f5es de seguran\u00e7a. A an\u00e1lise de risco, as recomenda\u00e7\u00f5es t\u00e9cnicas, os question\u00e1rios e outros acess\u00f3rios faziam parte do trabalho de inspe\u00e7\u00e3o original, pois eram \u201dexig\u00eancias\u201d dos s\u00edndicos, e tais miscel\u00e2neas foram incorporadas pelos peritos nas suas \u201cinspe\u00e7\u00f5es prediais\u201d. <\/p>\n

De l\u00e1 pra c\u00e1 muito pouco mudou dessa rotina condominial com as inspe\u00e7\u00f5es prediais dos edif\u00edcios mais antigos. Mas, com a introdu\u00e7\u00e3o Engenharia Diagn\u00f3stica em Edifica\u00e7\u00f5es, em 2009, e da r\u00e1pida expans\u00e3o do mercado imobili\u00e1rio nesses \u00faltimos anos, a Inspe\u00e7\u00e3o Predial acrescentou a avalia\u00e7\u00e3o t\u00e9cnica atrav\u00e9s de notas (i-inferior, r-regular e s-superior), al\u00e9m de algumas considera\u00e7\u00f5es sobre o desempenho e degrada\u00e7\u00e3o, devido \u00e0s novas normas, NBR 5674 e NBR 15.575 da ABNT, sendo ent\u00e3o nominada Inspe\u00e7\u00e3o Predial Total que foi parametrizada atrav\u00e9s das Diretrizes T\u00e9cnicas de Inspe\u00e7\u00e3o Predial do Instituto de Engenharia. <\/p>\n

Assim sendo, quer em raz\u00e3o das novas normas da ABNT, quer em raz\u00e3o do amadurecimento dos consumidores e produtores quanto \u00e0 qualidade, garantia e vida \u00fatil dos im\u00f3veis, ou mesmo por conta dos recentes e graves acidentes edil\u00edcios com v\u00edtimas, surgiu grande interesse da comunidade t\u00e9cnica e da pr\u00f3pria sociedade em geral, com a inspe\u00e7\u00e3o predial. As recentes leis municipais em diversas cidades do Rio Grande do Sul e a lei estadual 6400 do no Rio de Janeiro, bem como os diversos projetos de lei em tr\u00e2mite no Senado Federal, favorecem a elabora\u00e7\u00e3o de norma de inspe\u00e7\u00e3o predial de \u00e2mbito nacional, desta feita no foro da ABNT. <\/p>\n

Atualmente, al\u00e9m de aux\u00edlio \u00e0 gest\u00e3o dos pr\u00e9dios mais antigos, as inspe\u00e7\u00f5es prediais s\u00e3o utilizadas na fase de conclus\u00e3o de obra, idem no in\u00edcio do p\u00f3s-obra, quando da implanta\u00e7\u00e3o do planejamento e programas de manuten\u00e7\u00e3o predial, novamente no t\u00e9rmino da garantia e tamb\u00e9m para avaliar o desempenho. Ou seja, grande utilidade oferecem as inspe\u00e7\u00f5es prediais, desde o in\u00edcio e ao longo de toda a vida \u00fatil dos pr\u00e9dios. Essas inspe\u00e7\u00f5es com enfoques variados v\u00eam sendo elaboradas pelos engenheiros diagn\u00f3sticos com base em diretrizes gen\u00e9ricas de diversos institutos, j\u00e1 que ainda n\u00e3o h\u00e1 normas t\u00e9cnicas da ABNT para esses fins. <\/p>\n

O que a pr\u00e1tica da inspe\u00e7\u00e3o predial tamb\u00e9m tem revelado de forma clara, principalmente na implanta\u00e7\u00e3o da manuten\u00e7\u00e3o em edif\u00edcios novos, \u00e9 a evidente necessidade de se separar as an\u00e1lises das investiga\u00e7\u00f5es t\u00e9cnicas da constru\u00e7\u00e3o com aquelas da manuten\u00e7\u00e3o. Nos edif\u00edcios em garantia as anomalias construtivas devem ser reparadas pela assist\u00eancia t\u00e9cnica da construtora, mas a gest\u00e3o da manuten\u00e7\u00e3o \u00e9 responsabilidade do condom\u00ednio. Ou seja, \u00e9 preciso separar o joio do trigo. <\/p>\n

A inspe\u00e7\u00e3o predial, portanto, deve possuir duas etapas de trabalho, ou seja, a inspe\u00e7\u00e3o da constru\u00e7\u00e3o predial (intr\u00ednseca) e a inspe\u00e7\u00e3o da manuten\u00e7\u00e3o predial (extr\u00ednseca). <\/p>\n

A inspe\u00e7\u00e3o intr\u00ednseca, ou da constru\u00e7\u00e3o predial, envolve todos os sistemas construtivos, e visa analisar sua qualidade e desempenho, devendo ser realizada logo ap\u00f3s a conclus\u00e3o da obra e no decorrer da vida \u00fatil com periodicidade de dez anos, para bem registrar o comportamento do desempenho ao longo do tempo. <\/p>\n

J\u00e1 a inspe\u00e7\u00e3o extr\u00ednseca \u00e9 aquela rotineira, na fase ddo p\u00f3s-obra at\u00e9 o fim da vida \u00fatil da edifica\u00e7\u00e3o, para analisar a manuten\u00e7\u00e3o, o uso e a degrada\u00e7\u00e3o, visando o bom uso e a preserva\u00e7\u00e3o da vida \u00fatil projetada, al\u00e9m de preservar a garantia. Recomenda-se que tal inspe\u00e7\u00e3o predial de manuten\u00e7\u00e3o seja feita anualmente. <\/p>\n

Com essas duas inspe\u00e7\u00f5es edil\u00edcias, intr\u00ednseca e extr\u00ednseca, surgem os diagn\u00f3sticos t\u00e9cnicos da qualidade, necess\u00e1rios para os bons cuidados no desempenho e prolongada vida \u00fatil. <\/p>\n

Resumidamente, a inspe\u00e7\u00e3o intr\u00ednseca, ou da constru\u00e7\u00e3o, envolve os componentes, materiais e sistemas construtivos, tais como:
\n– funda\u00e7\u00f5es (estacas, blocos, muros de arrimo, paredes diafragma, etc.)
\n– estrutura (pilares, vigas, lajes, marquises, empenas, apoios, consoles, etc.)
\n– fechamentos (paredes de alvenaria, drywall, divis\u00f3rias, etc.)
\n– esquadrias (portas, janelas, port\u00f5es, grades, corrim\u00e3os, escadas marinheiro, etc.)
\n– revestimentos (pisos, paredes, tetos, esquadrias
\n– fachadas (pain\u00e9is, jardineiras, juntas, veda\u00e7\u00f5es, etc.)
\n– coberturas (mantas, prote\u00e7\u00f5es mec\u00e2nicas, rufos, pingadeiras, etc.)
\n– impermeabiliza\u00e7\u00f5es (jardins, varandas, t\u00e9rreo, cobertura, etc.)
\n– hidr\u00e1ulica e esgoto (tubula\u00e7\u00f5es, registros, ralos, caixas de passagem e gordura, torneiras, drenagens, reservat\u00f3rios, barriletes, v\u00e1lvulas de press\u00e3o, bombas, etc.)
\n– el\u00e9trica (poste de entrada, sala dos medidores, quadros, conduites, tomadas, pontos de luz, luzes de emerg\u00eancia, luz de obst\u00e1culo, minuterias, etc.)
\n– ventila\u00e7\u00e3o e ar-condicionado (exaust\u00e3o, fan-coils, bombas, shillers, filtros, etc.)
\n– prote\u00e7\u00e3o contra inc\u00eandio (extintores, SPDA, hidrantes, sprinklers, bombas de inc\u00eandio, quadros de controle de sprinklers, sinaliza\u00e7\u00e3o de escadarias e demais \u00e1reas comuns)
\n– elevadores (casa de m\u00e1quinas, cabinas, portas e sinaliza\u00e7\u00e3o)
\n– telefonia (poste de entrada, quadro geral – DG, quadros de passagem, conduites e pontos de telefone)
\n– acessibilidade (equipamentos, trajet\u00f3rias e sinaliza\u00e7\u00f5es visuais, t\u00e1teis e sonoras) <\/p>\n

Essa inspe\u00e7\u00e3o construtiva predial deve enfocar a habitabilidade, desempenho, sustentabilidade e a responsabilidade social, envolvendo o seguinte quadro: <\/p>\n

\"\"<\/p>\n

E n\u00e3o se confunda a inspe\u00e7\u00e3o predial com eventual auditoria t\u00e9cnica de norma t\u00e9cnica de componentes, materiais ou sistemas, tais como as normas de concreto, instala\u00e7\u00f5es e outras, – pois a inspe\u00e7\u00e3o predial intr\u00ednseca visa analisar as condi\u00e7\u00f5es t\u00e9cnicas \u201cin loco\u201d, quer da qualidade, quer do desempenho, principalmente investigando e examinando eventuais anomalias construtivas e indicando seus diagn\u00f3sticos. As auditorias de normas visam t\u00e3o somente atestar, ou n\u00e3o, o cumprimento das mesmas, nada se relacionando com as inspe\u00e7\u00f5es prediais que analisam qualidade e desempenho. <\/p>\n

Quanto \u00e0 inspe\u00e7\u00e3o extr\u00ednseca, ou de manuten\u00e7\u00e3o e uso predial, a mesma deve analisar a gest\u00e3o, planejamento e opera\u00e7\u00e3o da manuten\u00e7\u00e3o, al\u00e9m de focar a degrada\u00e7\u00e3o gerada pelo uso e meio ambiente. Essas vertentes est\u00e3o bem caracterizadas nos itens das normas de manuten\u00e7\u00e3o e desempenho da ABNT e manuais dos s\u00edndicos mas, da mesma forma do que ficou exposto anteriormente, a simples auditoria dessas normas n\u00e3o se confunde com a inspe\u00e7\u00e3o da manuten\u00e7\u00e3o, uso e degrada\u00e7\u00e3o. <\/p>\n

S\u00f3 para refor\u00e7ar essa evid\u00eancia, basta citar o exemplo das recomenda\u00e7\u00f5es do item 4.2.2. da norma de gest\u00e3o de manuten\u00e7\u00e3o, NBR 5674 da ABNT, afirmando que as inspe\u00e7\u00f5es devem ser realizadas por meio de modelos elaborados e ordenados (grifa-se) de forma a facilitar os registros e sua recupera\u00e7\u00e3o, considerando: a) um roteiro de inspe\u00e7\u00f5es dos sistemas, subsistemas, elementos, equipamentos e componentes da edifica\u00e7\u00e3o; b) as formas de manifesta\u00e7\u00e3o esperadas da degrada\u00e7\u00e3o natural dos sistemas, subsistemas, elementos e equipamentos ou componentes da edifica\u00e7\u00e3o associadas \u00e0 sua vida \u00fatil, conforme indica\u00e7\u00f5es do manual e que resultem em risco \u00e0 sa\u00fade e seguran\u00e7a dos usu\u00e1rios, e c) as solicita\u00e7\u00f5es e reclama\u00e7\u00f5es dos usu\u00e1rios ou propriet\u00e1rios. E tamb\u00e9m os relat\u00f3rios das inspe\u00e7\u00f5es, preconizados no item 4.2.3., ou seja: a) descrever a degrada\u00e7\u00e3o de cada sistema, subsistema e elemento ou componente e equipamento da edifica\u00e7\u00e3o; b) apontar, e sempre que poss\u00edvel, estimar a perda do seu desempenho; c) recomendar a\u00e7\u00f5es para minimizar os servi\u00e7os de manuten\u00e7\u00e3o corretiva, e d) conter progn\u00f3stico de ocorr\u00eancias. Esses modelos ordenados recomendados pela norma s\u00e3o, justamente, as inspe\u00e7\u00f5es prediais. <\/p>\n

No item 4.3.3. dessa norma de gest\u00e3o de manuten\u00e7\u00e3o da ABNT constam os itens necess\u00e1rios ao programa, tais como: a) designa\u00e7\u00e3o do sistema; b) descri\u00e7\u00e3o da atividade; c) periodicidade; d) identifica\u00e7\u00e3o dos respons\u00e1veis; e) documenta\u00e7\u00e3o referencial; f) modo de verifica\u00e7\u00e3o do sistema e g) custo, mas nada aborda sobre a adequabilidade, ou n\u00e3o, do programa sugerido para o edif\u00edcio. <\/p>\n

Somente atrav\u00e9s da inspe\u00e7\u00e3o predial focada no programa implantado se poder\u00e1 avaliar a real ader\u00eancia do mesmo \u00e0 tipologia e uso do pr\u00e9dio em estudo. Essa an\u00e1lise n\u00e3o \u00e9 poss\u00edvel atrav\u00e9s de simples auditoria t\u00e9cnica do programa. <\/p>\n

O atestamento da execu\u00e7\u00e3o de servi\u00e7os de manuten\u00e7\u00e3o, tal qual a limpeza, por exemplo, em cumprimento \u00e0s exig\u00eancias normativas, nada se relaciona com a eventual qualidade dessa limpeza. O exemplo do uso exagerado do VAP ou aplica\u00e7\u00e3o de produto qu\u00edmico agressivo na limpeza de revestimentos s\u00e3o a\u00e7\u00f5es que podem causar s\u00e9rias avarias nesse sistema. Nessa hip\u00f3tese, somente uma inspe\u00e7\u00e3o de manuten\u00e7\u00e3o \u201cin loco\u201d far\u00e1 o diagn\u00f3stico dessas falhas de opera\u00e7\u00e3o. <\/p>\n

A inspe\u00e7\u00e3o da manuten\u00e7\u00e3o, portanto, implica na an\u00e1lise da gest\u00e3o, planejamento e opera\u00e7\u00e3o. Quanto ao uso, deve-se avaliar a adequa\u00e7\u00e3o, a intensidade e a produtividade do mesmo. As influ\u00eancias das condi\u00e7\u00f5es do meio ambiente, com as varia\u00e7\u00f5es clim\u00e1ticas e particularidades do solo, ar e \u00e1gua, al\u00e9m dos fatores e agentes biol\u00f3gicos, devem ser analisados para se determinar a degrada\u00e7\u00e3o. Os danos extr\u00ednsecos, devido \u00e0s eventuais falhas de manuten\u00e7\u00e3o, irregularidades de uso e degrada\u00e7\u00e3o precoce interferem na vida \u00fatil projetada e devem ser devidamente diagnosticados por inspe\u00e7\u00f5es \u201cin loco\u201d, ou seja, procedimento completamente diverso da eventual auditoria da gest\u00e3o da manuten\u00e7\u00e3o. <\/p>\n

Dessa forma, \u00e9 evidente que a inspe\u00e7\u00e3o da manuten\u00e7\u00e3o e uso predial deve ser normatizada da mesma forma que a inspe\u00e7\u00e3o construtiva predial. O Instituto de Engenharia j\u00e1 elaborou e publicou suas Diretrizes T\u00e9cnicas de Inspe\u00e7\u00e3o de Manuten\u00e7\u00e3o e Uso Predial, atendendo as doutrinas t\u00e9cnicas, os princ\u00edpios da Engenharia Diagn\u00f3stica e, principalmente, cobrindo a enorme lacuna t\u00e9cnica que existia para esse tipo fundamental de inspe\u00e7\u00e3o de engenharia, mas n\u00e3o extinguiu outras possibilidades de aprimoramentos. Tal texto, portanto, pode servir de refer\u00eancia para que a comiss\u00e3o da ABNT tamb\u00e9m inclua a indispens\u00e1vel inspe\u00e7\u00e3o de manuten\u00e7\u00e3o predial no pacote t\u00e9cnico de estudos. <\/p>\n

E, para boa visualiza\u00e7\u00e3o dessa indispens\u00e1vel composi\u00e7\u00e3o intr\u00ednseca e extr\u00ednseca da inspe\u00e7\u00e3o predial, segue o fluxograma das inspe\u00e7\u00f5es prediais, na pr\u00e1tica: <\/p>\n

\n\"\"<\/p>\n

Finalizando, vale refor\u00e7ar que inspe\u00e7\u00e3o predial de engenharia \u00e9 diagn\u00f3stico t\u00e9cnico da qualidade e desempenho, quer da constru\u00e7\u00e3o, quer da manuten\u00e7\u00e3o, cada um na sua medida, e no seu tempo. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Os artigos publicados com assinatura, n\u00e3o traduzem necessariamente a opini\u00e3o do Instituto de Engenharia. 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