As responsabilidades do executor da obra e do propriet\u00e1rio do im\u00f3vel vizinho no caso de danos causados pelo rebaixamento do len\u00e7ol fre\u00e1tico.<\/p>\n
A execu\u00e7\u00e3o de funda\u00e7\u00f5es em terrenos com len\u00e7ol fre\u00e1tico pr\u00f3ximo \u00e0 superf\u00edcie, em geral, causa movimenta\u00e7\u00e3o do solo e eventuais danos nos im\u00f3veis vizinhos deficientes. Tais ocorr\u00eancias costumam redundar em conflitos entre esses vizinhos, muitos deles com a necessidade da realiza\u00e7\u00e3o de per\u00edcias de engenharia no local, para a determina\u00e7\u00e3o das causas pelo surgimento de eventuais anomalias construtivas, respectivas avalia\u00e7\u00f5es dos reparos e apura\u00e7\u00f5es de responsabilidades. <\/p>\n
O rebaixamento do n\u00edvel do len\u00e7ol fre\u00e1tico costuma ser necess\u00e1rio na execu\u00e7\u00e3o das funda\u00e7\u00f5es quando a cota da obra est\u00e1 abaixo do mesmo, pois a presen\u00e7a da \u00e1gua acima do n\u00edvel previsto muitas vezes impossibilita os servi\u00e7os ou pode provocar instabilidades na base e taludes. Tal situa\u00e7\u00e3o recomenda escoramentos mais cuidadosos e a drenagem dessa \u00e1gua acima da cota da obra. As t\u00e9cnicas do rebaixamento dependem dos tipos dos len\u00e7\u00f3is fre\u00e1ticos, que podem ser livres ou artesianos, dependendo das camadas serem imperme\u00e1veis ou semiperme\u00e1veis, em geral constitu\u00eddas por esgotamento por meio de bombas no interior da escava\u00e7\u00e3o encharcada ou de po\u00e7os filtrantes em linha coletora de tubos cravados espa\u00e7adamente. <\/p>\n
Os n\u00edveis de rebaixamento do len\u00e7ol fre\u00e1tico podem ser calculados e os efeitos no solo dependem do tipo de rebaixamento e de sua intensidade. Em geral, os rebaixamentos provocam movimenta\u00e7\u00f5es no solo, principalmente recalques por adensamento da massa de solo, devido ao aumento de seu peso espec\u00edfico aparente pela redu\u00e7\u00e3o do empuxo hidrost\u00e1tico e acr\u00e9scimo da press\u00e3o entre as part\u00edculas constituintes do terreno seco. O fen\u00f4meno pode afetar as edifica\u00e7\u00f5es vizinhas, principalmente aquelas mais deficientes, com funda\u00e7\u00f5es diretas ou inadequadas, em solos granulares fofos. Em solos granulares medianamente compactos ou compactos as edifica\u00e7\u00f5es vizinhas n\u00e3o costumam sofrer modifica\u00e7\u00f5es significativas, \u00e0 exce\u00e7\u00e3o de eventuais rebaixamentos com carreamento e perda de material, pois causam rigidez elevada nas part\u00edculas remanescentes e consequentes recalques. <\/p>\n
Assim sendo, percebe-se que os rebaixamentos do len\u00e7ol fre\u00e1tico podem ser absolutamente imprescind\u00edveis para a execu\u00e7\u00e3o de determinadas obras com escava\u00e7\u00e3o, mas tamb\u00e9m \u00e9 evidente que h\u00e1 riscos de danos na pr\u00f3pria obra e im\u00f3veis vizinhos, recomendando cuidados especiais para evit\u00e1-los. Os cuidados mais rotineiros para se evitar danos decorrentes dos rebaixamentos do len\u00e7ol fre\u00e1tico consistem na verifica\u00e7\u00e3o pr\u00e9via das condi\u00e7\u00f5es f\u00edsicas dos im\u00f3veis vizinhos, o controle e monitoramento do pr\u00f3prio rebaixamento e a boa execu\u00e7\u00e3o dos escoramentos. A vistoria dos im\u00f3veis vizinhos visa sanar ou minimizar os riscos evit\u00e1veis, decorrentes de anomalias aparentes dos mesmos (muros em desaprumo, lajes fletidas, pisos trincados e recalcados, etc.), fazendo-se refor\u00e7os, e se tentar prever e minimizar os eventuais riscos inevit\u00e1veis, decorrentes de fatores end\u00f3genos ocultos dos im\u00f3veis vizinhos, tais como projetos inadequados ou deteriora\u00e7\u00f5es de funda\u00e7\u00f5es, idem para as estruturas. Essa medida costuma ser caracterizada pelos laudos de vistoria “ad perpetuam rei memoriam” dos im\u00f3veis vizinhos, por\u00e9m tais laudos n\u00e3o contemplam aprofundadas an\u00e1lises t\u00e9cnicas, como verifica\u00e7\u00f5es de projetos ou ensaios tecnol\u00f3gicos, mas s\u00e3o muito \u00fateis para os reparos, refor\u00e7os e escoramentos mais necess\u00e1rios. <\/p>\n
O controle e monitoramento do pr\u00f3prio rebaixamento \u00e9 fundamental para evitar o carreamento de material, bem como controlar o tempo e varia\u00e7\u00f5es aceit\u00e1veis desse procedimento para a seguran\u00e7a da obra, e tamb\u00e9m para evitar agravamentos ou o surgimento de danos nos im\u00f3veis vizinhos. O bom escoramento dos taludes, evidentemente, visa evitar desabamentos e suas consequ\u00eancias. No entanto, nem sempre tais cuidados s\u00e3o suficientes e sempre h\u00e1 uma margem de risco de danos nas obras com rebaixamento do len\u00e7ol fre\u00e1tico e respectivos vizinhos. <\/p>\n
Responsabilidades<\/strong> <\/p>\n Os danos dos im\u00f3veis vizinhos das proximidades da obra, no decorrer do rebaixamento de len\u00e7ol fre\u00e1tico, costumam provocar a necessidade de per\u00edcia de engenharia, cujos procedimentos devem seguir metodologia espec\u00edfica, pois s\u00e3o muitos os fatores influenciantes nesses casos. Em geral, os agravamentos ou mesmo novos danos dos im\u00f3veis vizinhos \u00e0s obras sujeitas ao rebaixamento do len\u00e7ol foram influenciados parcialmente por esse processo, por\u00e9m, somente em rar\u00edssimos casos, essa foi a \u00fanica causa dos danos. Quase sempre h\u00e1 a concorr\u00eancia de fatores end\u00f3genos do pr\u00f3prio im\u00f3vel sinistrado, principalmente daqueles mais antigos, cujas funda\u00e7\u00f5es sofreram deteriora\u00e7\u00f5es e recalques naturais ao longo do tempo, bem como daqueles im\u00f3veis reformados ou com edifica\u00e7\u00f5es simples, sem projetos adequados de funda\u00e7\u00f5es e estrutura. <\/p>\n Os riscos de ocorr\u00eancia de danos devido ao rebaixamento do len\u00e7ol fre\u00e1tico, quer na obra, quer nos im\u00f3veis vizinhos, portanto, s\u00e3o duplos. Arriscam-se os executores da obra com rebaixamento, caso n\u00e3o executem cuidadosamente o servi\u00e7o. Arriscam-se tamb\u00e9m os propriet\u00e1rios dos im\u00f3veis vizinhos, caso n\u00e3o possuam edifica\u00e7\u00f5es bem constru\u00eddas e devidamente bem conservadas, principalmente as edifica\u00e7\u00f5es antigas, com funda\u00e7\u00f5es rasas ou degradadas, que n\u00e3o foram devidamente refor\u00e7adas ao longo do tempo. Exemplo t\u00edpico s\u00e3o as funda\u00e7\u00f5es com estacas de madeira, pois o apodrecimento das cabe\u00e7as das mesmas ao longo do tempo \u00e9 previs\u00edvel e evit\u00e1vel. <\/p>\n Outras causas concorrentes dessas anomalias podem ser decorrentes de altera\u00e7\u00f5es das condi\u00e7\u00f5es ambientais naturais da regi\u00e3o (aquecimento global, tremores de terra, enchentes imprevistas etc.) ou de outras obras das proximidades, tais como com a canaliza\u00e7\u00e3o de c\u00f3rregos, impermeabiliza\u00e7\u00e3o do solo por novas vias p\u00fablicas, escava\u00e7\u00f5es de t\u00faneis e metr\u00f4, e outras. Uma analogia que permite a qualquer leigo entender as influ\u00eancias, ou n\u00e3o, do rebaixamento do len\u00e7ol fre\u00e1tico na ocorr\u00eancia de anomalias construtivas nos im\u00f3veis vizinhos \u00e9 a f\u00e1bula do lobo e tr\u00eas porquinhos. Fazendo-se um paralelo do rebaixamento do len\u00e7ol ao sopro do lobo, pode-se inferir que: <\/p>\n -Im\u00f3vel vizinho bem constru\u00eddo e bem conservado (casa de tijolos) com funda\u00e7\u00f5es e estrutura adequadas, poder\u00e1 n\u00e3o sofrer danos; Edifica\u00e7\u00f5es da vizinhan\u00e7a em condi\u00e7\u00f5es t\u00e9cnicas inadequadas, portanto, sempre ter\u00e3o uma parcela de responsabilidade na eventual ocorr\u00eancia de danos nas mesmas, quando do rebaixamento do len\u00e7ol fre\u00e1tico de obra das proximidades. Pode-se at\u00e9 mesmo afirmar que essa responsabilidade deve ser totalmente atribu\u00edda ao propriet\u00e1rio do im\u00f3vel vizinho \u00e0 obra com rebaixamento, caso sua edifica\u00e7\u00e3o seja comprovadamente irregular e n\u00e3o possua funda\u00e7\u00f5es com o m\u00ednimo de resist\u00eancia necess\u00e1ria para manter sua estabilidade. <\/p>\n Afinal, salvo melhor ju\u00edzo (s.m.j.), n\u00e3o se pode impedir algu\u00e9m de bem edificar, utilizando-se legalmente da correta t\u00e9cnica de rebaixamento do len\u00e7ol fre\u00e1tico, em fun\u00e7\u00e3o de terceiros que n\u00e3o protegem adequadamente seus im\u00f3veis. S.m.j., o inverso seria o impedimento do direito de construir e mais, o impedimento do direito social de urbaniza\u00e7\u00e3o e crescimento das cidades. A dificuldade dessas per\u00edcias, portanto, est\u00e1 em se determinar e bem mensurar os \u00edndices de influ\u00eancia dos diversos fatores (end\u00f3genos, ex\u00f3genos, naturais e funcionais) nas anomalias desses im\u00f3veis vizinhos \u00e0s obras com rebaixamento do len\u00e7ol, pois, em geral, todos eles t\u00eam alguma parcela de contribui\u00e7\u00e3o. <\/p>\n Roteiro de per\u00edcias em edifica\u00e7\u00f5es<\/strong> <\/p>\n \u00c9 importante que a verifica\u00e7\u00e3o dos danos nos im\u00f3veis vizinhos siga algum roteiro de per\u00edcia em edifica\u00e7\u00f5es, reportando-se a trecho transcrito do cap\u00edtulo 15 – “Procedimentos das Per\u00edcias em Edifica\u00e7\u00f5es”, de autoria do infra-assinado, do livro “Engenharia Legal – Novos Estudos” editado pela LEUD, nos seguintes termos: <\/p>\n “Cabe esclarecer que as per\u00edcias em edifica\u00e7\u00f5es visam, primordialmente, a determina\u00e7\u00e3o das causas e mecanismos de a\u00e7\u00e3o de anomalias prediais, cujos fatores origin\u00e1rios gen\u00e9ricos podem ser classificados nos seguintes grupos: meio ambiente; ex\u00f3genas; end\u00f3genas; manuten\u00e7\u00e3o; e uso. Vale destacar, ainda, que a per\u00edcia de edifica\u00e7\u00e3o para a determina\u00e7\u00e3o das origens das anomalias construtivas e falhas deve se orientar por uma sequ\u00eancia l\u00f3gica de vistorias, exames, an\u00e1lises, interpreta\u00e7\u00f5es e procedimentos, cuja ordem mais utilizada no meio pericial \u00e9 a seguinte: <\/p>\n 1\u00b0) Verifica\u00e7\u00e3o geral do local, com vistas a se determinar o contexto da edifica\u00e7\u00e3o no bairro e entorno, anotando as compatibilidades e discrep\u00e2ncias; <\/p>\n 2\u00b0) A an\u00e1lise preliminar da documenta\u00e7\u00e3o t\u00e9cnica do im\u00f3vel-motivo para a apura\u00e7\u00e3o gen\u00e9rica de suas caracter\u00edsticas e especifica\u00e7\u00f5es (t\u00e9cnicas, de uso, de manuten\u00e7\u00e3o e outras); <\/p>\n 3\u00b0) A apura\u00e7\u00e3o das influ\u00eancias das condi\u00e7\u00f5es naturais e meio ambiente da regi\u00e3o visando o levantamento de eventos que possam gerar anomalias naturais (por a\u00e7\u00e3o da natureza) na edifica\u00e7\u00e3o-motivo; <\/p>\n 4\u00b0) Os exames das edifica\u00e7\u00f5es confrontantes ao im\u00f3vel-motivo, para determinar as suas caracter\u00edsticas e condi\u00e7\u00f5es f\u00edsicas, bem como de outras particularidades que possam indicar a correla\u00e7\u00e3o de ambas no tocante \u00e0 ocorr\u00eancia de anomalias ex\u00f3genas; <\/p>\n 5\u00b0) A minuciosa vistoria da edifica\u00e7\u00e3o-motivo para o levantamento de suas patologias (t\u00e9cnicas, de uso e manuten\u00e7\u00e3o); <\/p>\n 6\u00b0) Preliminares an\u00e1lises e conclus\u00f5es das causas das anomalias e falhas constatadas; <\/p>\n 7\u00b0) Segunda vistoria e interpreta\u00e7\u00f5es avan\u00e7adas das anomalias construtivas e falhas para confirma\u00e7\u00e3o ou retifica\u00e7\u00e3o das conclus\u00f5es preliminares; <\/p>\n 8\u00b0) Prepara\u00e7\u00e3o dos anexos com os documentos e quadros fotogr\u00e1ficos ilustrativos; <\/p>\n 9\u00b0) Prepara\u00e7\u00e3o da fundamenta\u00e7\u00e3o t\u00e9cnica da origem e causa de cada uma das anomalias e falhas constatadas; <\/p>\n 10\u00b0) Final reda\u00e7\u00e3o e montagem do laudo ou parecer.” <\/p>\n Autor: Eng\u00ba Tito Livio Ferreira Gomide para a Revista Constru\u00e7\u00e3o<\/b><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" As responsabilidades do executor da obra e do propriet\u00e1rio do im\u00f3vel vizinho no caso de danos causados pelo rebaixamento do len\u00e7ol fre\u00e1tico. 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\n-Im\u00f3vel vizinho em condi\u00e7\u00f5es t\u00e9cnicas medianas (casa de madeira), com funda\u00e7\u00f5es rasas e manuten\u00e7\u00e3o razo\u00e1vel, poder\u00e1 sofrer poucos danos;
\n– Im\u00f3vel em condi\u00e7\u00f5es t\u00e9cnicas prec\u00e1rias (casa de palha), sem manuten\u00e7\u00e3o adequada para adaptar suas funda\u00e7\u00f5es e estruturas adequadas ao longo do tempo, poder\u00e1 sofrer maiores danos. <\/p>\n