As cidades crescem, em geral, com a abertura de novos loteamentos e o pre\u00e7o da terra aumenta quando ocorre essa passagem do uso rural para o urbano. Na maioria dos casos, a valoriza\u00e7\u00e3o \u00e9 maior quando o loteamento \u00e9 irregular e de baixo padr\u00e3o. Os empreendedores s\u00e3o ent\u00e3o beneficiados, enquanto o poder p\u00fablico arca com os custos da urbaniza\u00e7\u00e3o posterior. <\/p>\n
Essas s\u00e3o algumas das conclus\u00f5es da primeira fase de uma pesquisa, desenvolvida com apoio do Programa de Pesquisa em Pol\u00edticas P\u00fablicas da FAPESP, que examinou os mecanismos de expans\u00e3o da periferia em tr\u00eas munic\u00edpios do interior paulista: Suzano, Catanduva e S\u00e3o Carlos. <\/p>\n
O estudo, intitulado \u201cUrbaniza\u00e7\u00e3o e pre\u00e7o da terra nas franjas urbanas em munic\u00edpios do Estado de S\u00e3o Paulo\u201d, est\u00e1 sendo conduzido pelos urbanistas Nabil Bonduki, professor da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo (FAU) da Universidade de S\u00e3o Paulo (USP), e Paula Santoro, do P\u00f3lis \u2013 Instituto de Estudos, Forma\u00e7\u00e3o e Assessoria em Pol\u00edticas Sociais, sua orientanda de doutorado na FAU. <\/p>\n
De acordo com Paula, o objetivo inicial do estudo foi entender os mecanismos de expans\u00e3o da periferia e, em especial, verificar a hip\u00f3tese de que muitos loteamentos urbanos iniciados pela iniciativa privada deixam de ser terminados, enquanto a prefeitura fica com o \u00f4nus da infraestrutura de urbaniza\u00e7\u00e3o. <\/p>\n
\u201cSabendo que o poder p\u00fablico vai arcar com os investimentos, temos que ter em mente que a decis\u00e3o de urbanizar n\u00e3o cabe apenas ao setor privado, que faz o loteamento. Se o poder p\u00fablico conhecer a l\u00f3gica de valoriza\u00e7\u00e3o da terra, poder\u00e1 agir estrategicamente para estabelecer um processo de urbaniza\u00e7\u00e3o saud\u00e1vel\u201d, disse \u00e0 Ag\u00eancia FAPESP. <\/p>\n
Segundo a urbanista, o objetivo final do estudo \u00e9 ajudar a repensar a Lei Federal n\u00b0 6.766\/79 \u2013 conhecida como Lei do Parcelamento do Solo \u2013, principal ferramenta do poder p\u00fablico para regular o uso da terra e a expans\u00e3o das cidades. <\/p>\n
\u201cA lei foi criada na d\u00e9cada de 1970, em um momento em que houve uma explos\u00e3o da popula\u00e7\u00e3o urbana no pa\u00eds. Desde ent\u00e3o, o Brasil deixou de ser um pa\u00eds rural. Mas, com a velocidade do crescimento urbano, o Estado, que era um agente urbanizador, passou a ser um ator que regula os urbanizadores privados\u201d, destacou. <\/p>\n
Ela conta que, atualmente, a iniciativa privada determina onde ocorrer\u00e1 a urbaniza\u00e7\u00e3o. Ao poder p\u00fablico cabe implementar o restante da infraestrutura. \u201cEst\u00e1 em tr\u00e2mite uma proposta de revis\u00e3o da Lei de Parcelamento do Solo. Acreditamos que a pesquisa, quando for terminada em 2010, trar\u00e1 subs\u00eddios para essa revis\u00e3o\u201d, disse. <\/p>\n
Valoriza\u00e7\u00e3o heterog\u00eanea<\/strong> <\/p>\n A primeira fase da pesquisa avaliou 12 loteamentos situados no limite entre a \u00e1rea urbana e rural dos tr\u00eas munic\u00edpios paulistas com diferentes caracter\u00edsticas, a fim de avaliar como se d\u00e1 a transi\u00e7\u00e3o do rural para o urbano e como ela afeta o pre\u00e7o da terra. <\/p>\n \u201cSuzano, na Grande S\u00e3o Paulo, \u00e9 um exemplo de expans\u00e3o urbana metropolitana, cujo crescimento muitas vezes ocorre em \u00e1reas de mananciais, de forma irregular, prec\u00e1ria e muito adensada. \u00c9 um caso da periferia da metr\u00f3pole avan\u00e7ando sobre um munic\u00edpio pequeno\u201d, explicou Paula. <\/p>\n Catanduva, a 380 quil\u00f4metros a noroeste de S\u00e3o Paulo, \u00e9 um munic\u00edpio com setor agr\u00edcola muito produtivo, cujos limites urbanos s\u00e3o cercados por planta\u00e7\u00f5es e usinas de cana-de-a\u00e7\u00facar. \u201c\u00c9 uma cidade compacta, muito rent\u00e1vel e pressionada pela agricultura para n\u00e3o crescer\u201d, disse. <\/p>\n A alta diversifica\u00e7\u00e3o da \u00e1rea periurbana \u00e9 o que caracteriza a cidade de S\u00e3o Carlos (230 quil\u00f4metros a noroeste da capital). \u201c\u00c9 um composto de situa\u00e7\u00f5es diversas. O limite urbano da cidade possui planta\u00e7\u00f5es de cana-de-a\u00e7\u00facar, polo industrial e tecnol\u00f3gico, polo estudantil \u2013 com duas grandes universidades \u2013 e loteamentos de alta e baixa renda\u201d, disse Paula. <\/p>\n O estudo mostrou que a valoriza\u00e7\u00e3o da terra \u00e9 muito heterog\u00eanea nos diferentes loteamentos estudados. \u201cA varia\u00e7\u00e3o foi de 60% a 360%, considerando os dois primeiros anos de implanta\u00e7\u00e3o do loteamento. Um lote irregular em Suzano, por estar na \u00e1rea metropolitana, tem pre\u00e7os bem mais altos que um lote regular em Catanduva, por exemplo\u201d, contou. <\/p>\n Outra constata\u00e7\u00e3o \u00e9 que a rentabilidade se d\u00e1 em momentos diversos da mudan\u00e7a do uso do solo do rural para o urbano. \u201cMuitas vezes quem lucra n\u00e3o \u00e9 o propriet\u00e1rio, mas um empreendedor que compra o lote no momento anterior \u00e0 consolida\u00e7\u00e3o do loteamento. Tamb\u00e9m vimos casos em que o loteamento n\u00e3o era rent\u00e1vel \u2013 o que \u00e9 surpreendente\u201d, disse. <\/p>\n Os pesquisadores tamb\u00e9m verificaram uma rela\u00e7\u00e3o pol\u00edtica estreita entre os empreendedores, propriet\u00e1rios, legisladores e gestores p\u00fablicos. Segundo Paula, \u00e9 muito comum encontrar casos em que vereadores, prefeitos e ex-prefeitos s\u00e3o loteadores. <\/p>\n \u201cCom isso, a fiscaliza\u00e7\u00e3o da implanta\u00e7\u00e3o de infraestrutura nem sempre acompanha o loteamento at\u00e9 o fim. Embora haja regras, essas liga\u00e7\u00f5es de poder podem levar a pr\u00e1ticas clientelistas. No entanto, essas pr\u00e1ticas foram verificadas especialmente quando estudamos a hist\u00f3ria dos loteamentos. As gest\u00f5es atuais t\u00eam mais fiscaliza\u00e7\u00e3o\u201d, disse. <\/p>\n Irregular \u00e9 mais rent\u00e1vel<\/strong> <\/p>\n Os loteamentos de baixo padr\u00e3o, segundo Paula, s\u00e3o em geral mais rent\u00e1veis, j\u00e1 que os empreendedores n\u00e3o investem praticamente nada na infraestrutura e conseguem vender os lotes por pre\u00e7os pr\u00f3ximos ao de lotes estruturados e regulares localizados nas proximidades. <\/p>\n \u201cOs lotes de baixo padr\u00e3o rendem mais do que os de alto padr\u00e3o. Entre os de baixo padr\u00e3o, a maior rentabilidade fica com os que s\u00e3o irregulares. Muitas vezes, a promessa de regulariza\u00e7\u00e3o \u00e9 o que permite que os lotes sejam vendidos por pre\u00e7os pr\u00f3ximos aos dos lotes regulares\u201d, explicou. <\/p>\n Apesar da alta rentabilidade, Paula lembra que criar loteamentos irregulares \u00e9 um crime previsto por lei. \u201c\u00c9 preciso dizer claramente: esse loteador est\u00e1 roubando os recursos do poder p\u00fablico, que mais tarde vai ter que arcar com a regulariza\u00e7\u00e3o e com a infraestrutura do loteamento\u201d, afirmou. <\/p>\n Segundo ela, a proposta de revis\u00e3o da Lei de Parcelamento do Solo poder\u00e1 se valer de uma experi\u00eancia feita na Col\u00f4mbia, na qual o governo comprou terras, promoveu a urbaniza\u00e7\u00e3o e vendeu novamente para diferentes agentes. <\/p>\n \u201cEssa experi\u00eancia mostra que o governo pode se antecipar na urbaniza\u00e7\u00e3o e recuperar o investimento vendendo os lotes. O Estatuto das Cidades diz que a cidade precisa ter fun\u00e7\u00e3o social. Para isso, ser\u00e1 preciso que o Estado seja mais propositor, organizador, garantindo que a cidade cumpra essa fun\u00e7\u00e3o\u201d, afirmou. <\/p>\n Autor: Ag\u00eancia FAPESP<\/b><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" As cidades crescem, em geral, com a abertura de novos loteamentos e o pre\u00e7o da terra aumenta quando ocorre essa passagem do uso rural para o urbano. Na maioria dos casos, a valoriza\u00e7\u00e3o \u00e9 maior quando o loteamento \u00e9 irregular e de baixo padr\u00e3o. Os empreendedores s\u00e3o ent\u00e3o beneficiados, enquanto o poder p\u00fablico arca com […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[26,6],"tags":[],"class_list":{"0":"post-16728","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","6":"category-infraestrutura","7":"category-noticias"},"yoast_head":"\n