Manuten\u00e7\u00e3o \u00e9 o \u201cconjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edifica\u00e7\u00e3o e de seus sistemas constituintes, a fim de atender \u00e0s necessidades e seguran\u00e7a dos seus usu\u00e1rios\u201d, consoante preconiza a ABNT NBR 15575.<\/p>\n
Tamb\u00e9m se pode entender a Manuten\u00e7\u00e3o em Edifica\u00e7\u00f5es como \u201ca combina\u00e7\u00e3o de todas as a\u00e7\u00f5es t\u00e9cnicas e administrativas de modo a que o edif\u00edcio e seus elementos desempenhem, durante a vida \u00fatil, as fun\u00e7\u00f5es paras as quais foram concebidos\u201d, consoante consta no livro \u201cManual de Manuten\u00e7\u00e3o em Edifica\u00e7\u00f5es\u201d4.<\/p>\n
Tais defini\u00e7\u00f5es destacam o car\u00e1ter t\u00e9cnico da atividade para o bom desempenho funcional e o car\u00e1ter humano para atender as necessidades dos usu\u00e1rios. Assim sendo, a aus\u00eancia ou falhas da manuten\u00e7\u00e3o nas edifica\u00e7\u00f5es podem prejudicar o bom funcionamento ou at\u00e9 mesmo impedir a utiliza\u00e7\u00e3o da edifica\u00e7\u00e3o, nos casos mais graves, afetando diretamente os usu\u00e1rios, trazendo graves preju\u00edzos. Por\u00e9m, a cultura da manuten\u00e7\u00e3o \u00e9 incipiente no Brasil, sendo raros os pr\u00e9dios que recebem os servi\u00e7os adequados dessa atividade.<\/p>\n
A manuten\u00e7\u00e3o se desenvolve basicamente atrav\u00e9s de dois tipos de procedimentos: corretivos e preventivos.<\/p>\n
A manuten\u00e7\u00e3o corretiva \u00e9 aquela efetuada ap\u00f3s a falha (n\u00e3o planejada) ou do desempenho inferior a uma condi\u00e7\u00e3o m\u00ednima (planejada), enquanto a preventiva baseia-se em crit\u00e9rios pr\u00e9-determinados para evitar a falha.<\/p>\n
A manuten\u00e7\u00e3o preventiva pode ser preditiva quando se baseia na an\u00e1lise da evolu\u00e7\u00e3o de um sintoma ou de uma degrada\u00e7\u00e3o, cujo maior exemplo \u00e9 a substitui\u00e7\u00e3o de l\u00e2mpadas pouco antes do final da vida \u00fatil.<\/p>\n
O planejamento dos servi\u00e7os de manuten\u00e7\u00e3o requer a elabora\u00e7\u00e3o de uma previs\u00e3o detalhada dos m\u00e9todos de trabalho, ferramentas e equipamentos necess\u00e1rios, condi\u00e7\u00f5es especiais de acesso, cronograma de realiza\u00e7\u00e3o e dura\u00e7\u00e3o dos servi\u00e7os de manuten\u00e7\u00e3o, consoante recomenda\u00e7\u00f5es da norma de Manuten\u00e7\u00e3o de Edifica\u00e7\u00f5es (ABNT NBR 5674).<\/p>\n
O planejamento deve ser definido em planos de curto, m\u00e9dio e longo prazos, de maneira a:<\/p>\n
O tipo de planejamento, representado pela previs\u00e3o detalhada dos m\u00e9todos de trabalho a ser implantado na edifica\u00e7\u00e3o, depende do objetivo pretendido, da verba dispon\u00edvel e de informa\u00e7\u00f5es para ser corretamente elaborado. Assim, recomenda-se determinar as condi\u00e7\u00f5es t\u00e9cnicas, operacionais e administrativas para elabora\u00e7\u00e3o do planejamento.<\/p>\n
< tipologia do im\u00f3vel, idade e padr\u00e3o construtivo;<\/p>\n
< \u00e1reas (constru\u00edda, \u00fatil, privativa, comum etc.);<\/p>\n
< utiliza\u00e7\u00e3o (habitada, desabitada, em uso ou desuso)<\/p>\n
< funcionamento (hor\u00e1rios, popula\u00e7\u00e3o fixa e tempor\u00e1ria);<\/p>\n
< especifica\u00e7\u00e3o dos equipamentos;<\/p>\n
< manifesta\u00e7\u00f5es patol\u00f3gicas.<\/p>\n
< procedimentos de rotina e servi\u00e7os;<\/p>\n
< controles e registros.<\/p>\n
< tipologia da manuten\u00e7\u00e3o (corretiva, preventiva, preditiva)<\/p>\n
< n\u00edvel de confiabilidade e de disponibilidade;<\/p>\n
< equipe e treinamento;<\/p>\n
< diagn\u00f3stico t\u00e9cnico atualizado;<\/p>\n
< documenta\u00e7\u00e3o dispon\u00edvel;<\/p>\n
< an\u00e1lise de custos.<\/p>\n
Definidos os objetivos e a verba dispon\u00edvel para a manuten\u00e7\u00e3o, pode-se implantar o tipo de planejamento mais adequado para a edifica\u00e7\u00e3o, com base nas seguintes metodologias:<\/p>\n
< conservador<\/em> \u2013 par\u00e2metro exclusivamente t\u00e9cnico: baseia-se na vida \u00fatil e no n\u00famero de horas de funcionamento de cada sistema e equipamento;<\/p>\n < arrojado <\/em>\u2013 baseia-se na combina\u00e7\u00e3o de par\u00e2metros t\u00e9cnicos da edifica\u00e7\u00e3o e econ\u00f4micos da atividade empresarial. Exemplo t\u00edpico s\u00e3o as eventuais prorroga\u00e7\u00f5es dos prazos de manuten\u00e7\u00e3o recomendados pelos fabricantes, pois o menor tempo dispendido na opera\u00e7\u00e3o \u00e9 compensado pelo ganho gerado pelo neg\u00f3cio nesse prazo, que transforma o \u201cpreju\u00edzo\u201d da redu\u00e7\u00e3o de vida \u00fatil em maior ganho empresarial.<\/p>\n As falhas da manuten\u00e7\u00e3o incidem nos aspectos t\u00e9cnicos, operacionais e administrativos, por\u00e9m, a maior delas consiste na aus\u00eancia ou impropriedade do plano de manuten\u00e7\u00e3o das edifica\u00e7\u00f5es.<\/p>\n O plano de manuten\u00e7\u00e3o deve conter, no m\u00ednimo, o m\u00e9todo de trabalho, a verba dispon\u00edvel e o objetivo pretendido, pois tais fatores s\u00e3o essenciais a qualquer atividade que se pretenda bem-sucedida. Tal qual o v\u00f4o de aeronave, o desconhecimento do modo de pilotar (m\u00e9todo), do combust\u00edvel dispon\u00edvel (verba dispon\u00edvel) e do destino (objetivo), em geral, resultam em cat\u00e1strofe, o mesmo se diga com a manuten\u00e7\u00e3o sem plano.<\/p>\n O funcionamento da edifica\u00e7\u00e3o sem plano de manuten\u00e7\u00e3o \u00e9 prec\u00e1rio e temer\u00e1rio. Prec\u00e1rio, pois a disponibilidade de uso costuma ser comprometida pelas constantes paralisa\u00e7\u00f5es de equipamentos (elevadores, bombas de piscina, interfones etc.), redu\u00e7\u00e3o do desempenho condominial (falta de \u00e1gua e luz, por exemplo) e desconfortos (entupimentos, sujidades em paredes etc.). Temer\u00e1rio, pois a seguran\u00e7a sempre fica comprometida quando a manuten\u00e7\u00e3o falha, como por exemplo o mau funcionamento dos elevadores, o fornecimento de \u00e1gua contaminada, o vazamento de g\u00e1s e outras mazelas.<\/p>\n Por\u00e9m, apesar da import\u00e2ncia da manuten\u00e7\u00e3o, lamentavelmente, grande parcela das edifica\u00e7\u00f5es brasileiras n\u00e3o possui qualquer plano de manuten\u00e7\u00e3o, devido \u00e0 falta dessa cultura condominial na administra\u00e7\u00e3o. Muitos consideram como despesa qualquer atividade de manuten\u00e7\u00e3o, principalmente aquelas preventivas, desconhecendo que a aus\u00eancia ou falha de manuten\u00e7\u00e3o redunda, invariavelmente, em desvaloriza\u00e7\u00e3o e redu\u00e7\u00e3o da vida \u00fatil da edifica\u00e7\u00e3o. De se registrar que a verba m\u00e9dia necess\u00e1ria \u00e0 manuten\u00e7\u00e3o gira em torno de 1% ao ano do custo total da edifica\u00e7\u00e3o. Tal valor deveria ser acrescido ao montante da verba anual de despesas usuais do condom\u00ednio (pagamentos de impostos, de sal\u00e1rios, de insumos de limpeza etc.), que tamb\u00e9m fica em torno de 1%, ou seja, a estimativa m\u00e9dia do valor da taxa de condom\u00ednio no Brasil \u00e9 a metade do que deveria ser, caso se inclu\u00edsse a verba destinada \u00e0 manuten\u00e7\u00e3o.<\/p>\n A principal falha de planejamento na manuten\u00e7\u00e3o em edifica\u00e7\u00f5es, portanto, \u00e9 a aus\u00eancia de qualquer previs\u00e3o or\u00e7ament\u00e1ria na taxa condominial, com graves conseq\u00fc\u00eancias para a manuten\u00e7\u00e3o de longo prazo.<\/p>\n Assim sendo, n\u00e3o \u00e9 de se estranhar a cobran\u00e7a de taxas extras condominiais logo ap\u00f3s o per\u00edodo de \u201cpr\u00e9dio novo\u201d do im\u00f3vel, em geral, por volta do quinto ano, para que se possa cobrir alguns \u201cimprevistos\u201d, que nada mais s\u00e3o do que previs\u00edveis medidas da manuten\u00e7\u00e3o de longo prazo, tais como a repintura das fachadas, as substitui\u00e7\u00f5es dos cabos dos elevadores e outras. Essa gritante falha de planejamento pela aus\u00eancia de provis\u00e3o da verba de manuten\u00e7\u00e3o de longo prazo \u00e9 praticamente generalizada nos pr\u00e9dios novos brasileiros, sem embargo de tantas outras falhas de natureza t\u00e9cnica, operacional e administrativa, devido ao improviso que campeia na opera\u00e7\u00e3o e uso condominial.<\/p>\n A responsabilidade por essa grave falha de planejamento na manuten\u00e7\u00e3o em edifica\u00e7\u00f5es de longo prazo, desde o in\u00edcio da implanta\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio, deve ser compartilhada, principalmente, entre o construtor e o administrador condominial, pois ambos s\u00e3o respons\u00e1veis pela falta de orienta\u00e7\u00e3o e informa\u00e7\u00e3o ao condom\u00ednio quanto \u00e0 necessidade do bom planejamento da manuten\u00e7\u00e3o, principalmente para as a\u00e7\u00f5es de manuten\u00e7\u00e3o de longo prazo.<\/p>\n O construtor tem por obriga\u00e7\u00e3o fornecer informa\u00e7\u00f5es suficientes e adequadas ao uso (Art. 12 do C\u00f3digo do Consumidor) e elaborar o manual de uso, opera\u00e7\u00e3o e manuten\u00e7\u00e3o em atendimento a ABNT NBR 14037. Esse manual deve conter orienta\u00e7\u00f5es t\u00e9cnicas detalhadas para a elabora\u00e7\u00e3o do plano de manuten\u00e7\u00e3o, inclusive com a indica\u00e7\u00e3o das principais atividades para os primeiros cinco anos do \u201cpr\u00e9dio novo\u201d, incluindo atividades de longo prazo. \u00c9 recomend\u00e1vel a inclus\u00e3o de previs\u00e3o or\u00e7ament\u00e1ria para a manuten\u00e7\u00e3o de longo prazo, visando a arrecada\u00e7\u00e3o paulatina das verbas mais significativas dos eventos de maiores gastos, tais como as substitui\u00e7\u00f5es de impermeabiliza\u00e7\u00f5es, pisos e equipamentos (bombas, quadros el\u00e9tricos, entre outros).<\/p>\n Quanto \u00e0 responsabilidade da administradora condominial, recomenda-se o mesmo procedimento de tamb\u00e9m or\u00e7ar esses servi\u00e7os de manuten\u00e7\u00e3o de longo prazo e fazer a programa\u00e7\u00e3o de arrecada\u00e7\u00e3o ao longo do per\u00edodo, para evitar cobran\u00e7as inesperadas de taxas extra, em contrariedade ao Art. 14 do C\u00f3digo do Consumidor.<\/p>\n Essa desinforma\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio por falta de orienta\u00e7\u00e3o do construtor e administrador, no entanto, n\u00e3o exclui sua responsabilidade pelo cuidado do pr\u00e9dio, recaindo sobre o s\u00edndico esse \u00f4nus, consoante estabelece o Art. 1348 item V do C\u00f3digo Civil Brasileiro.<\/p>\n Evidentemente, ao se aproximar o quinto ano do \u201cpr\u00e9dio novo\u201d sem plano de manuten\u00e7\u00e3o, prenunciam-se problemas financeiros ao condom\u00ednio, pois quase sempre n\u00e3o disp\u00f5e das verbas \u201cextraordin\u00e1rias\u201d necess\u00e1rias para atender as previs\u00edveis, mas \u201cesquecidas\u201d exig\u00eancias da manuten\u00e7\u00e3o de longo prazo.<\/p>\n Por\u00e9m, coincidentemente, ao final do quinto ano tamb\u00e9m vence o prazo legal de garantia construtiva, ocasi\u00e3o em que costumam ser apresentadas diversas reclama\u00e7\u00f5es \u00e0 construtora, inclusive aquelas decorrentes de problemas de manuten\u00e7\u00e3o que s\u00e3o de responsabilidade do condom\u00ednio.<\/p>\n Assim sendo, muitas vezes, surge a proposta de a\u00e7\u00e3o judicial contra a construtora\/incorporadora, devido \u00e0 proximidade do final do prazo de garantia quanto \u00e0s anomalias construtivas, situa\u00e7\u00e3o que propicia tamb\u00e9m eventual inclus\u00e3o dos problemas de manuten\u00e7\u00e3o no pedido. Tal procedimento \u00e9 favorecido pela circunst\u00e2ncia de haver muitas correla\u00e7\u00f5es entre problemas construtivos e de manuten\u00e7\u00e3o, que podem redundar na exclusiva responsabiliza\u00e7\u00e3o da construtora, resolvendo-se os dois problemas sem qualquer \u00f4nus para o condom\u00ednio. Essa situa\u00e7\u00e3o \u00e9 muito comum nas reclama\u00e7\u00f5es de problemas nas fachadas edil\u00edcias, pois as ocorr\u00eancias das naturais fissuras de acomoda\u00e7\u00e3o nos revestimentos s\u00e3o alega\u00e7\u00f5es para o pedido de tratamento e repintura dos pain\u00e9is, como sendo responsabilidade total do construtor, na tentativa de obter a repintura de manuten\u00e7\u00e3o sem \u00f4nus ao condom\u00ednio.<\/p>\n Por\u00e9m, apesar da dificuldade pericial de se separar os problemas construtivos daqueles de manuten\u00e7\u00e3o, imprescind\u00edvel tal medida, para que tais a\u00e7\u00f5es judiciais fa\u00e7am Justi\u00e7a, evitando onerar indevidamente os construtores nas responsabilidades da manuten\u00e7\u00e3o que cabem aos condom\u00ednios.<\/p>\n Nesse sentido, importante consignar que a tradi\u00e7\u00e3o da pr\u00e1tica pericial \u00e9 vulner\u00e1vel nesse particular pois, na grande maioria dos casos, os Peritos Judiciais n\u00e3o separam o \u201cjoio do trigo\u201d e costumam atribuir todos os problemas construtivos e de manuten\u00e7\u00e3o ao construtor.<\/p>\n Cabe reportar-se, portanto, ao ac\u00f3rd\u00e3o da apela\u00e7\u00e3o c\u00edvel n\u00ba 000.494-4\/8 do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo que decidiu sabiamente em A\u00e7\u00e3o de Obriga\u00e7\u00e3o de Fazer, determinando que \u201cn\u00e3o est\u00e1 obrigada a Construtora a efetuar reparos em obras n\u00e3o previstas no memorial de especifica\u00e7\u00e3o, nem est\u00e1 obrigada a reparar aquilo que a tempo, de ordin\u00e1rio e normalmente desgastaria<\/em>\u201d, cabendo transcrever o seguinte trecho:<\/p>\n \u201c\u01eauanto ao gradil frontal, (item e da senten\u00e7a), tamb\u00e9m desprocede a pretens\u00e3o reparat\u00f3ria, de vez que, neste ponto, parece-me correta a discord\u00e2ncia do assistente-t\u00e9cnico da r\u00e9, de vez que preponder\u00e2ncia de dois fatores outros que falhas construtivas subsistem desgaste natural de material normalmente exposto \u00e0s intemp\u00e9ries, corros\u00e3o maior verific\u00e1vel \u201cjunto ao piso das pedras, e que estas s\u00e3o lavadas com \u00e1cido e com m\u00e1quinas de alta press\u00e3o, danificando os caixilhos\u201d.<\/em><\/p>\n \u00c9 a mesma situa\u00e7\u00e3o do madeiramento do deck das piscinas. Pode ser que a qualidade do material utilizado pela r\u00e9 n\u00e3o fosse dos melhores, mas \u00e9 absolutamente preponderante, o normal desgaste temporal (entre a feitura dos laudos e a entrega da obra passou mais de cinco anos, al\u00e9m do que parece clara a<\/u> m\u00ednima manuten\u00e7\u00e3o do Condom\u00ednio- autor<\/u> -grifa-se). Al\u00e9m do <\/em>que se cuidava de, se existente fato vis\u00edvel pelos que receberam a obra. N\u00e3o se equipara, portanto, a falha estrutural.<\/em><\/p>\n Acolho, no mais, o deferido decis\u00f3riamente, com duas ressalvas. As conclus\u00f5es, a respeito, da maioria pericial prevalecem.<\/em><\/p>\n Assim, quanto \u00e0 corre\u00e7\u00e3o de fissuras na argamassa de revestimento, em se considerando que pelo tempo decorrido, normalmente o pr\u00e9dio teria que ser pintado, parece \u00f3bvio (sob pena de enriquecimento sem causa) que a pintura externa<\/u> dever\u00e1 ser efetuada pelo Condom\u00ednio, enquanto caber\u00e1 \u00e0<\/u> construtora a abertura de sulcos nas fissuras e enchimento<\/u> com massa pl\u00e1stica<\/u> (grifa-se).\u201d<\/em><\/p>\n H\u00e1, portanto, Tribunais que n\u00e3o se deixam levar por solicita\u00e7\u00f5es indevidas e\/ou per\u00edcias tendenciosas, evidenciando conhecimento t\u00e9cnico e elevado esp\u00edrito de justi\u00e7a.<\/p>\n Claro est\u00e1, portanto, que o planejamento da manuten\u00e7\u00e3o \u00e9 fundamental para manter a edifica\u00e7\u00e3o em boas condi\u00e7\u00f5es t\u00e9cnicas, de uso, opera\u00e7\u00e3o, manuten\u00e7\u00e3o e administra\u00e7\u00e3o, sem embargo de tamb\u00e9m favorecer a preserva\u00e7\u00e3o da garantia imobili\u00e1ria e evitar desgastantes e onerosos conflitos judiciais entre condom\u00ednios e construtoras.<\/p>\n S\u00e3o Paulo, agosto de 2025.<\/p>\n ________________________________________________________________________<\/p>\n Tito L\u00edvio Ferreira Gomide<\/p>\n Engenheiro civil e bacharel em Direito. Atua na atividade pericial desde 1978. \u00c9 autor e coautor de livros t\u00e9cnicos de engenharia diagn\u00f3stica e grafoscopia. Foi perito do Instituto de Criminal\u00edstica da Pol\u00edcia Civil de S\u00e3o Paulo e presidente do IBAPE-SP, al\u00e9m de coordenador da Divis\u00e3o de Patologia das Constru\u00e7\u00f5es do Instituto de Engenharia. \u00c9 s\u00f3cio diretor do Gabinete de Per\u00edcias Gomide.<\/p>\n Stella Marys Della Flora<\/p>\n Engenheira, p\u00f3s-graduada e mestre em Engenharia Civil. Especialista em Engenharia Diagn\u00f3stica e coautora de livros t\u00e9cnicos. Atua como perita judicial e assistente t\u00e9cnica em processos no judici\u00e1rio. Coordenadora da Divis\u00e3o T\u00e9cnica de Engenharia Diagn\u00f3stica do Instituto de Engenharia, associada ao Ibape\/RS e s\u00f3cia do Gabinete de Per\u00edcias Gomide.<\/p>\n Silvia Matsu Eguti<\/p>\n Engenheira civil e qu\u00edmica. Especialista em Engenharia Diagn\u00f3stica, em Documentoscopia e Grafoscopia, e em per\u00edcias em \u00e1udio, imagens, assinaturas eletr\u00f4nicas e documentos digitais. \u00c9 membro da APEJESP e s\u00f3cia do Gabinete de Per\u00edcias Gomide.<\/p>\n Peritos<\/strong> do<\/strong> Gabinete<\/strong> de<\/strong> Per\u00edcias<\/strong> Gomide<\/strong><\/p>\n 4\u00a0Livro Manual de Manuten\u00e7\u00e3o em Edifica\u00e7\u00f5es. 19 ed. Editora Leud, 2022, p. 26.<\/p>\n <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Manuten\u00e7\u00e3o \u00e9 o \u201cconjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edifica\u00e7\u00e3o e de seus sistemas constituintes, a fim de atender \u00e0s necessidades e seguran\u00e7a dos seus usu\u00e1rios\u201d, consoante preconiza a ABNT NBR 15575. 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