{"id":105439,"date":"2023-05-08T16:07:27","date_gmt":"2023-05-08T19:07:27","guid":{"rendered":"https:\/\/www.institutodeengenharia.org.br\/site\/?p=105439"},"modified":"2023-05-08T16:17:51","modified_gmt":"2023-05-08T19:17:51","slug":"menos-casas-mais-predios-quais-areas-mais-mudaram-na-cidade-de-sp-nos-ultimos-anos","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.institutodeengenharia.org.br\/site\/2023\/05\/08\/menos-casas-mais-predios-quais-areas-mais-mudaram-na-cidade-de-sp-nos-ultimos-anos\/","title":{"rendered":"Menos casas, mais pr\u00e9dios: quais \u00e1reas mais mudaram na cidade de SP nos \u00faltimos anos?"},"content":{"rendered":"

Quem n\u00e3o frequenta o\u00a0Brooklin<\/strong>\u00a0h\u00e1 alguns anos se surpreende ao visitar o bairro da zona sul\u00a0de S\u00e3o Paulo<\/strong><\/a>. Onde antes estavam lojas variadas, revendas de carros, posto de gasolina e casas, v\u00e1rias casas, hoje despontam\u00a0edif\u00edcios de apartamentos\u00a0<\/strong>juntinhos \u00e0\u00a0esta\u00e7\u00e3o de\u00a0<\/strong>metr\u00f4<\/strong><\/a>\u00a0<\/strong>de mesmo nome, inaugurada em 2017.<\/p>\n

O entorno da\u00a0Esta\u00e7\u00e3o Brooklin<\/strong>\u00a0\u00e9 o que mais teve a paisagem alterada pelas regras e incentivos do\u00a0Plano Diretor<\/strong><\/a>\u00a0<\/strong>paulistano, que est\u00e1 em fase de revis\u00e3o. Novo estudo do laborat\u00f3rio\u00a0Arq.Futuro<\/strong>, do\u00a0Insper<\/strong><\/a>, aponta que \u00e9 a \u00e1rea \u00e9 o eixo de transporte com a maior propor\u00e7\u00e3o de apartamentos lan\u00e7ados por quil\u00f4metro quadrado (5,4 mil\/km\u00b2), seguido de perto pelas proximidades das esta\u00e7\u00f5es\u00a0Butant\u00e3<\/strong><\/a>\u00a0(4,8 mil) e\u00a0Sumar\u00e9\u00a0<\/strong>(4,6 mil), na zona oeste. O levantamento usou dados de alvar\u00e1 de execu\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

Basta falar com um frequentador dessas redondezas para ouvir relatos sobre a sensa\u00e7\u00e3o de estar em um canteiro de obras, o que tamb\u00e9m motiva queixas de partee dos vizinhos, por barulho, poeira e movimento de caminh\u00f5es. Alguns citam a impress\u00e3o de que alguns pr\u00e9dios surgem \u201cquase do nada\u201d.<\/p>\n

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O designer Ramon Gon\u00e7alves, de 25 anos, percebe que a velocidade de transforma\u00e7\u00e3o do Butant\u00e3 se acelerou desde 2020 e se surpreende por testemunhar tamanha mudan\u00e7a \u201cem tempo real\u201d. Ele se espantou ao voltar para casa ap\u00f3s passar parte da pandemia no interior. \u201cPercebi a verticaliza\u00e7\u00e3o de um jeito muito diferente.\u201d<\/p>\n

Parte das associa\u00e7\u00f5es de bairro se manifesta contrariamente \u00e0 profus\u00e3o de edif\u00edcios. J\u00e1 outra parcela da popula\u00e7\u00e3o v\u00ea a mudan\u00e7a como desej\u00e1vel. A transforma\u00e7\u00e3o r\u00e1pida divide especialistas.<\/p>\n

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A mudan\u00e7a resulta do cen\u00e1rio atrativo para o mercado imobili\u00e1rio. S\u00e3o v\u00e1rios fatores, como a valoriza\u00e7\u00e3o de \u00e1reas com a chegada do metr\u00f4, o estoque de terrenos nas incorporadoras ap\u00f3s se capitalizarem com a entrada na bolsa h\u00e1 mais de uma d\u00e9cada e o aquecimento do setor (especialmente com a queda recorde de juros de 2018 a 2020). Tamb\u00e9m ajudam incentivos p\u00fablicos e regras municipais atrativas, por meio do Plano Diretor, de 2014, e da Lei de Zoneamento, de 2016.<\/p>\n

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Eixos de transporte<\/h1>\n

Mapa mostra entorno de esta\u00e7\u00f5es e corredores com proporcionalmente mais apartamentos lan\u00e7ados com regras do Plano Diretor<\/p>\n

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RECHO CIDADE JARDIM
Fonte
LABORAT\u00d3RIO ARQ.FUTURO\/INSPER<\/figcaption><\/figure>\n
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Leis tornam mais vantajoso construir perto de metr\u00f4<\/h3>\n<\/div>\n

As novas leis t\u00eam o objetivo de atrair investimento imobili\u00e1rio para o chamado Eixo de Estrutura\u00e7\u00e3o da Transforma\u00e7\u00e3o Urbana, a fim de aumentar a oferta de moradia perto do transporte coletivo e reduzir longos deslocamentos. Esses eixos compreendem um raio de cerca de 400 metros da maioria das esta\u00e7\u00f5es de metr\u00f4 e trem e \u00e1rea linear de 150 metros de cada lado ao longo de corredores de \u00f4nibus.<\/p>\n

Entre os incentivos, est\u00e3o descontos no c\u00e1lculo da \u00e1rea constru\u00edda \u201ccomput\u00e1vel\u201d quando o empreendimento tem caracter\u00edsticas estimuladas pelo poder p\u00fablico, como a \u201cfachada ativa\u201d, quando h\u00e1 com\u00e9rcio e servi\u00e7os no t\u00e9rreo abertos ao p\u00fablico, por exemplo.<\/p>\n

Tamb\u00e9m \u00e9 incentivado o uso misto: resid\u00eancias, lojas e escrit\u00f3rios no mesmo empreendimento, para aproximar emprego e trabalho. Mas, como o\u00a0Estad\u00e3o\u00a0<\/strong>mostrou, uma regra de 2016 permitiu que studios sejam considerados unidades n\u00e3o habitacionais, o que\u00a0influenciou no boom de mais de 250 mil im\u00f3veis compactos<\/strong><\/a>, enquanto a mistura de apartamento e escrit\u00f3rio ainda n\u00e3o vingou.<\/p>\n

O estudo do Insper identificou que empreendimentos de mercado se concentram no \u201csetor sudoeste\u201d, que abrange \u00e1reas mais desenvolvidas da cidade, de maior oferta de emprego, moradia, servi\u00e7o e com\u00e9rcio. J\u00e1 os voltados \u00e0 habita\u00e7\u00e3o de interesse social e mercado popular est\u00e3o mais espalhados.<\/p>\n

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O levantamento foi desenvolvido pelos pesquisadores\u00a0Adriano Borges Costa<\/strong>,\u00a0Joyce Reis Ferreira da Silva<\/strong>\u00a0e\u00a0Evandro Luis Alves<\/strong>. Al\u00e9m do Brooklin, Butant\u00e3, Sumar\u00e9, a maioria dos primeiros colocados no estudo ficam em trechos mais valorizados do Metr\u00f4, especialmente das Linhas 5-Lil\u00e1s, 4-Amarela, 2-Verde e 1-Azul, como as Esta\u00e7\u00f5es Oscar Freire, Ana Rosa, Vila Madalena e Liberdade.\u00a0Diagn\u00f3stico da Prefeitura j\u00e1 havia apontado a dificuldade de ter os mesmos resultados em bairros mais distantes do centro<\/strong><\/a>.<\/p>\n

O estudo do Insper n\u00e3o inclui esta\u00e7\u00f5es da Linha 6-Laranja, ainda em obras. O\u00a0Estad\u00e3o<\/strong>\u00a0mostrou que o\u00a0entorno das futuras esta\u00e7\u00f5es, como a Sesc-Pompeia, vive tamb\u00e9m um \u201cboom\u201d<\/strong><\/a>.<\/p>\n

Nos eixos de transporte j\u00e1 em funcionamento, os pr\u00e9dios est\u00e3o mais altos. A m\u00e9dia de andares subiu de 11,1, em 2013, para 16,4, em 2021, segundo a pesquisa.<\/p>\n

Um dos autores do estudo e professor do Insper,\u00a0Adriano Borges Costa<\/strong>\u00a0destaca que os dados mostram que o Plano Diretor tirou a verticaliza\u00e7\u00e3o do interior dos bairros. A conclus\u00e3o \u00e9 de que a legisla\u00e7\u00e3o de fato atraiu o mercado imobili\u00e1rio para o entorno dos eixos, que passaram a concentrar 54,1% dos lan\u00e7amentos de 2019 a 2021, ante 16,7% entre 2013 e 2015, no caso dos empreendimentos voltados ao p\u00fablico em geral, o que n\u00e3o inclui habita\u00e7\u00e3o popular.<\/p>\n

Entre os especialistas, h\u00e1 aqueles que identificam bons resultados, como na aproxima\u00e7\u00e3o com os eixos de transporte e menor verticaliza\u00e7\u00e3o dos miolos de bairro. Outros criticam o impacto na vizinhan\u00e7a e falam que a oferta e o valor das unidades est\u00e1 superestimado.<\/p>\n

Professor de Arquitetura e Urbanismo da Mackenzie,\u00a0Antonio Claudio Fonseca<\/strong>\u00a0\u00e9 pessimista. Ele avalia que os im\u00f3veis dos eixos entram, aos poucos, em crise pela alta oferta e pre\u00e7os – tend\u00eancia que prev\u00ea se agravar em cerca de quatro anos. \u201cQuem comprou financiado vai ficar com o mico: n\u00e3o vai conseguir alugar.\u201d<\/p>\n

Para o urbanista, a infraestrutura em partes dessas regi\u00f5es tamb\u00e9m n\u00e3o comporta a verticaliza\u00e7\u00e3o. \u201c\u00c9 desproporcional \u00e0 capacidade do territ\u00f3rio de receber essas popula\u00e7\u00f5es. Na Vila Madalena\u00a0(8\u00aa eixo mais transformado)<\/em>, as ruas n\u00e3o foram feitas para ter essa verticalidade.\u201d<\/p>\n

E, apesar da proximidade com o metr\u00f4, nem todos os moradores recorrem ao transporte p\u00fablico. O publicit\u00e1rio Rennan Aurieni, de 33 anos, comprou um apartamento de dois quartos perto da futura Esta\u00e7\u00e3o PUC-Cardoso de Almeida, mas, por trabalhar em endere\u00e7o longe do metr\u00f4, os trilhos n\u00e3o ser\u00e3o a primeira op\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

\u201cSeria mais pontual\u201d, afirma ele, ao citar como exemplo idas aos jogos do S\u00e3o Paulo. Ele diz que considerou a proximidade com o metr\u00f4 como um fator para a compra: daqui a uns anos, planeja se mudar para um lugar maior e manter o im\u00f3vel como um investimento.<\/p>\n

J\u00e1 a advogada do\u00a0movimento Defenda S\u00e3o Paulo<\/strong>, Renata Esteves, diz que a verticaliza\u00e7\u00e3o traz impactos negativos, pois aumenta o custo do entorno (expulsando parte dos moradores e pequenos com\u00e9rcios) e piora a qualidade ambiental do entorno.<\/p>\n

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Por que mudan\u00e7a foi maior nas esta\u00e7\u00f5es Brooklin, Butant\u00e3 e Sumar\u00e9?<\/h3>\n<\/div>\n

As mudan\u00e7as no entorno da Linha Lil\u00e1s j\u00e1 eram esperadas na \u00e9poca da inaugura\u00e7\u00e3o, em 2017<\/strong><\/a>, por envolver bairros valorizados e com oferta de servi\u00e7os, com\u00e9rcio e emprego. A proximidade de parte das esta\u00e7\u00f5es \u00e0s Avenidas Engenheiro Luiz Carlos Berrini e Chucri Zaidan se tornou um atrativo, assim como a Avenida Brigadeiro Faria Lima para o entorno da Esta\u00e7\u00e3o Butant\u00e3.<\/p>\n

Autor do estudo, Adriano Borges Costa destaca que a transforma\u00e7\u00e3o ainda est\u00e1 em curso. Parte dos empreendimentos receberem aval nos \u00faltimos quatro anos e, portanto, foram rec\u00e9m-entregues ou est\u00e3o em obras.<\/p>\n

\u201cO Butant\u00e3 \u00e9 uma nova centralidade que se fortalece. Tem crescido tamb\u00e9m em com\u00e9rcios e vitalidade urbana. O Brooklin vive processo de transforma\u00e7\u00e3o brutal. Em Pinheiros, esse processo era mais pulverizado e houve a aproxima\u00e7\u00e3o dos eixos, quando se intensifica muito\u201d, diz.<\/p>\n

O professor do Insper explica que a mudan\u00e7a tamb\u00e9m \u00e9 expressiva por se tratarem de \u00e1reas que ainda eram predominantemente de im\u00f3veis de um ou dois andares. \u201cE s\u00e3o \u00e1reas com fragmenta\u00e7\u00e3o fundi\u00e1ria que n\u00e3o era t\u00e3o grande, em que se consegue juntar alguns terrenos relativamente grandes e fazer um empreendimento.\u201d<\/p>\n

A proximidade do metr\u00f4 \u00e9 destacada nos an\u00fancios das incorporadoras. No Brooklin, alguns pr\u00e9dios novos s\u00e3o divulgados como \u201ca 30 passos\u201d e \u201c40 passos\u201d da esta\u00e7\u00e3o. J\u00e1 um empreendimento do Butant\u00e3 p\u00f4s um totem na frente do estande de vendas que alude aos utilizados pelo Metr\u00f4, na cor amarela e com o s\u00edmbolo do vag\u00e3o.<\/p>\n

VP de novos neg\u00f3cios da incorporadora\u00a0Mitre,<\/strong>\u00a0Gabriela Canfora conta que a empresa se voltou, em grande parte, aos eixos do entorno do Brooklin, Butant\u00e3 e Pinheiros, com oito empreendimentos, porque s\u00e3o \u00e1reas em que as \u201cpessoas querem morar\u201d, o \u201ccombo perfeito\u201d, com tudo perto, como escrit\u00f3rios, com\u00e9rcio, servi\u00e7o, educa\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

\u201cEspecialmente Brooklin e Butant\u00e3 eram regi\u00f5es pouco verticalizadas, carentes de moradia\u00a0(majoritariamente de casas)<\/em>. A oferta era baixa e a demanda, muito alta\u201d, diz. Por isso, avalia que esse represamento levou ao perfil variado de compradores, de diferentes profiss\u00f5es, arranjos familiares e idades. Al\u00e9m disso, no Butant\u00e3, investidores se interessam ainda mais como ativo para loca\u00e7\u00e3o a estudantes da USP.<\/p>\n

J\u00e1 o diretor de Incorpora\u00e7\u00e3o da\u00a0Setin<\/strong>,\u00a0Eduardo Pompeo<\/strong>\u00a0diz que as esta\u00e7\u00f5es de metr\u00f4 se tornam mais atrativas para as incorporadoras do que as de trem e os corredores de \u00f4nibus por envolver um modo de transporte mais eficiente e valorizado. \u201c\u00c9 um privil\u00e9gio hoje voc\u00ea entrar no metr\u00f4 e, em 15 minutos, estar no trabalho.\u201d<\/p>\n

Segundo estimativas da Empresa Brasileira de Estudos de Patrim\u00f4nio (Embraesp), uma esta\u00e7\u00e3o de metr\u00f4 valoriza uma regi\u00e3o de 20% a 30%. A consultoria mapeou que, s\u00f3 nos \u00faltimos dois anos,\u00a0<\/strong>foram lan\u00e7ados 13 empreendimentos no eixo Brooklin, 8 no Sumar\u00e9 e 13 no Butant\u00e3.<\/p>\n

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